楼市“三降”出现，释放什么信号？2类人，做好资产贬值准备？

近期的股东大会上，万科郁亮发出判断，其主要观点如下：

1，房地产行业继2003年后近20年再被看作是支柱行业；

2，市场修复是一个漫长而温和的过程，现在看起来比预期更加温和。同时政策面向好的力度、广度全面超出预期。

作为房地产企业的扛把子，万科的一举一动都牵动着很多同行和购房者的目光。而在过去的一段时间里，这个房企的许多言论都被验证是正确的。2018年高喊“活下去”，意在告诉房企改变激进的发展战略；去年倡议节衣缩食，提出转变固有思维模式，对不产生价值的动作和开支做减法等工作要求。

如今的市场大家也看到了，房企债务违约、到处找钱，积累下一堆的烂摊子，而万科的先见之明，也让其成功完成了突围，尽管销售遭受重挫，但财务却还算健康。此次对楼市作出的判断，可以看出万科对市场的信心非常足，但事实是否如此呢，未来的房地产是否能恢复如初？

01万科是有理由兴奋的

有钱：伴随着对住房需求的支持力度有所增强，同时对于房企的融资限制也相继放松，特别是对于优质的头部房企，银行更是主动提供信贷额度帮助企业找到破局方向。细数下来，万科可能是唯一一个同时获得六大行融资授信的房企，获授信规模逾3000亿元，这番操作下，万科的底气足了起来。

有政策：当然了，近期政策端不断发力，才是万科信心十足的大背景。

比如12月15日，刘鹤在公开活动中表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台了一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况，引导市场预期和信心回暖。

再比如，12月17日，中央财经委员会办公室分管日常工作副主任韩文秀在公开会议上也提到，防范化解房地产市场风险是重中之重，提供足够流动性，有效防范化解优质头部房企风险。

02但看市场，却难回鼎盛时代

通常来说，观察房地产市场需要3个关键数据：房地产开发投资额、房企土地购置面积、销售面积。因为这三个数据基本涵盖了房市上下游的环节：房子卖得好不好，地产商愿不愿意去花钱扩张，土地市场是否火热。

从国家统计局公布的全国成交数据来看，今年1-11月，商品房销售面积同比下降23.3%，销售额下降26.6%。可以看出市场量价齐跌环境下，价格比销量下滑得更明显，也就是说，大多数成交是降价卖出去的。

开发投资方面，跌幅继续扩大，自4月份进入负增长之后，如今11月，全国房地产开发投资123863亿元，同比跌幅已经扩大到-9.8%的水平；分区域来看，东北地区、西部地区、东部地区、中部地区住宅开发投资同比增幅分别为-25.8%、-17.1%、-6.3%、-6.9%，开发投资一定程度代表楼市预期，可见，全国楼市无一例外，东北、东部、西部、中部均普遍出现下降。

在开发投资增速下行的同时，房企土地购置面积增速也在下滑。今年1-11月份，全国房企土地购置面积同比增速为-53.8%。

很明显，2022年的楼市，开发投资、土地购置、市场成交三类关键数据全部处于下行状态，在此“三降”背景下，降价潮大概率会降临。就目前来看，70个大中城市，二手房价格环比62个城市下跌，同比64城下跌，仍维持在高位。不仅90%的城市房价在调整当中，除此之外的成百上千个地市县城，房价比从前便宜的情况更是普遍性。

每日经济新闻报道的武汉二手楼市情况低迷，比如热点片区光谷的一套二手房源，业主2021年初挂牌时，售价为220万元，近两年多次调整价格，如今累计下调了30万至190万元，但近一个月内仍鲜有购房者问询，上一次带看房也是5个月前。

对此房说君认为，房价两年跌了30万，当下市场弱势、普降的情况对购房者无疑是好事情，意味着买房压力减轻，一定程度上能降低买房支出给生活工作带来的负担。然而，对相当一部分人而言，情况可能没有那么乐观了。尤其是市场分化后，两类人要做好资产贬值的准备。

第一类，资不抵债、乱象丛生的房企

众所周知，2016年的棚改货币让很多开发商尝到了开发房地产的甜头，不少企业更是大举入局房地产，为了扩大规模提高市场占有率，在房地产上行期间，不惜举债拍地，违规销售，通过各种方式赚取利益。然而终归有一天市场会饱和，老百姓也会知道开发商的违规行径，对于这类房企而言，一旦房屋销售没有达到期望效果，结果就只有两个字：亏钱。

所以这两年，我们看到不少大房企陆陆续续关门倒下，债务违约暴雷，房屋停工等现象出现。在近期召开的会议上，高层也有表态：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

这意味着优质房企会继续享受融资，而对于资不抵债、乱象丛生的房企，市场会坚决打击，在2023年“三道红线”指标到期之前，可能会有相当一部分房企会出清。

第二类，前几年高价买房的投资者

虽然说放开之后，最坏的时候的确已经过去了，再经历一定时间的恢复，2023年的经济和楼市肯定会比今年要好很多。但各个城市的楼市走向会更加分化，也是一定的。

分化的原因，主要来自于人口（即需求）、供应、购买力3点上。在人口负增长、且大多数城市年轻人口流失的大背景下，过去的高房价已经消耗了太多的购买力，但当下住房供应仍维持在高位。所以对于未来的房价走势，可能大多数城市会进入漫长的调整周期。相应的，前两年高价买房想要投资的购房者们，除了少部分一二线之外，房产投资的风险越来越明显了。

其实对于这样的市场环境，李嘉诚早已谏言过楼市，表示近几年的楼市都居高不下，但未来5年仍迎来洗牌，因此炒房客需要注意了，还想投机的话就算了，而且企业靠负债扩张的模式也要告一段落了。

房说君有话说，不管是房价两年跌了30万，还是打折卖房，房企的生活的确不好过，但对购房者来说却是一个警示，当下买房需要认清市场走势了，不能盲目入手。