世纪金源服务更新招股书 有望成为港股物业板块稀缺投资标的

2021年，港股物业板块延续了上市热潮，目前仍有22家内地物管企业递表排队。在这些企业中，以大盘运营模式在业内占据一席之地的世纪金源服务尤为亮眼。无论是营收、利润，还是在管及合约面积，世纪金源服务均在22家排队企业中排名靠前。

据了解，世纪金源服务上市进展顺利，7月26日向港交所提交了更新后的招股书，继续冲刺港股IPO。公司盈利能力同业领先，大盘项目树立口碑，三方外拓能力逐步增强，增值服务打开增长新空间，有望在物业板块中脱颖而出，赢得投资者青睐。

大盘运营模式引人注目 营收可持续性得到验证

在招股书中，世纪金源服务将自身定位为中国大型物业综合服务的领航者。其首要原因便是公司管理的项目多为各地家喻户晓的地标性大型社区。在这样的大型社区中，大型购物中心与大型住宅社区相辅相成，构成了世纪金源服务最引人注目的运营模式——大盘运营。

截至2020年底，世纪金源集团开发的12个世纪城项目均由世纪金源服务进行管理，平均每个项目在管建筑面积约为370万平方米，其中五个项目的在管建筑面积超过了400万平方米。与此相对应，世纪金源服务还管理着临近上述项目的十个大型世纪金源集团的购物中心和一家奥特莱斯，总在管建筑面积约为350万平方米。

大型社区巨大的人口聚集，带来了大量的需求。招股书披露，世纪金源服务管理的物业生活着超过40万户家庭，周边商户类型超过3,800种。同时，人口聚集的规模化效应，也有助于公司以更低的成本优势开展增值服务。

根据中物研协的数据，于2020年，主要运营大盘项目的百强物业服务企业每平方米营运成本，较主要管理非大盘项目的物业服务企业低约30%，同时社区增值服务平均收入则要高出约190%。

基于大盘运营而形成的别具特色的服务模式，已成为世纪金源服务独特的竞争优势，这一模式的营收可持续性也得到市场验证。随着公司上市进程的有序进行，世纪金源服务将以大盘运营模式成为港股物业板块较为稀缺的投资标的。

业绩保持稳健增长 三方外拓能力逐步增强

世纪金源服务运营「世纪城物业管理」和「世纪生活」两大子品牌，拥有着29年的综合物业管理服务经验。数据显示，世纪金源服务在过去几年录得稳健的业绩增长。2018至2020年，公司总收入分别为人民币9.22亿元、10.59亿元及12.89亿元。2021年前4个月录得收入为人民币5.72亿元，同比增长约48.4%。

值得注意的是，公司盈利能力远超同业平均水平。2018年、2019年和2020年，公司的毛利润率分别为32.1%、31.8%和35.5%，而同期中国百强物业服务企业中前十大公司的平均毛利润率分别为23.4%、22.2%和23.7%。

此外，过硬的服务能力和扎实的口碑为公司带来了源源不断的第三方外拓项目。2018年至2020年，世纪金源服务外拓项目在管建筑面积占在管总建筑面积比例分别为9.0%、 24.9%和25.8%，呈逐年上升趋势，表明公司对母公司的依赖程度显著降低，市场竞争实力进一步增强。

同时，世纪金源服务还在不断丰富物业管理组合，在以住宅为主的物业项目基础上承接了优质的商业物业、写字楼、政府办公大楼、产业园、公园、学校、医院等物管业务。截至2020年，公司的商业物业和写字楼的在管建筑面积已由2018年的0.8百万平方米增长至4.7百万平方米。

多元的业态布局有利于提升公司增值业务渗透率，加速收入规模的增长。而商业物业的快速增长，有助于提高物业管理费及毛利，增强公司盈利能力。在物业公司普遍以住宅物业为主的当下，商业物业占比将成为世纪金源服务的又一核心竞争力。

重视精准场景化应用 增值服务打开增长新空间

世纪金源服务以大盘运营为特色的项目布局，充分释放了大社区与大商业的协同效应，为公司提供高品质增值服务，深耕私域流量奠定基础。通过与业主及住户的紧密互动，了解并满足业主的需求，进一步提供更加精准的场景化生活服务。

记者通过世纪金源集团官网了解到，为提供高性价比的服务，世纪金源服务还设立了品质运营中心，通过有效的管理、信息化服务和智慧社区等优势，致力于提供规范化、标准化、精细化、人性化、智能化的高品质物业管理服务。

公司搭建了源公益体系，嫁接农民与社区居民需求，并定期开展社区公益服务等活动。记者通过对多位业主的采访得知，公司在社区内开展社区公益服务日、重阳敬老服务日、小童军训练营等面向业主的公益活动，营造亲近、亲切、轻松的生活环境，从而拉近邻里关系，丰富了业主的业余生活，打造出新型社区居住体验，收获了较高的客户满意度及忠诚度。

与此同时，公司还通过一座城帮一村活动，链接农村、山区的农产品和业主需求，在进行爱心关怀满足日常需求的同时，也进一步深层次挖掘用户需求，丰富了社区文化内涵。正是对精准场景的巧妙设计和运用，让世纪金源服务的增值服务获得大量好评。

今年1月，公司与万为机器人订立合作框架协议，拟建立智能安保平台，在增强在管物业的安全性的同时，提供增值化场景生活服务。

2019年，世纪金源服务通过全国调查获得的客户满意度达97.56分，高于同期百强物业服务企业平均91.18的得分（中物研协数据）。同年，在公司管理的某业主超过一万户的社区，物业管理费在经过业主同意后，成功由人民币2.52元/平方米/月提升至人民币3.50元/平方米/月。

业主对服务的认可带来了较高的合同续签率。于2018年、2019年及2020年，世纪金源服务的物业管理服务合同续约率分别高达100.0%、 99.6%和97.2%。较高的客户忠诚度对公司社区增值服务产生了较高的粘性，也为公司持续扩展增值服务打下了基础。

据股书披露，世纪金源服务增值服务毛利率一直高于物业管理服务的毛利率。2020年，公司的增值服务毛利率高达40.4%。增值服务所彰显的是公司的服务能力，而服务正是物业的本质。

从行业发展来看，增值服务也是大多数物管企业未来的发力方向。对世纪金源服务而言，基于大盘运营的协同效应，拥有丰富的业态组合及大量的商业物业，其增值服务有着他者所不具备的竞争优势，有望为公司打开新的增长空间。

总体而言，世纪金源服务以大盘运营为基础，各方面指标优异，成为待上市物管企业中的佼佼者。在业绩稳健增长的同时，又频频在物业形态、外拓项目、增值服务等方面表现亮眼，放眼业内也属于中上水平。随着公司更新招股书，世纪金源服务距离上市越来越近。相信在资本市场的助力下，世纪金源服务也将迎来新一轮发展机遇，继续书写大盘运营的物业故事。