恕我直言！你买的高层住宅，真的能住满70年吗？

为了房价不跌，这届业主可真是太拼了。

他们制定三年涨价计划，指导小区所有房子的挂牌价。

他们自筹改造外立面，为的是以后跟隔壁小区竞争，能站到天花板的顶端。

这些行为看起来有些激进，但抛开房价原因，体现的更多是业主对于房屋折旧的担心，毕竟随着时间推移，房子必然会越来越破旧，当然也卖不了好价钱。

众所周知，我国建筑的设计寿命大约是50年，但房子的管道、电线，以及外立面支撑不了这么久，即使物业维护还不错，绿化很成熟，因为房龄增加，很多住宅在20-30年左右已经很破旧，居住品质大大减低。

目前，我国全面减少了拆迁和棚改，转而大规模改造老旧小区，如果是小高层住宅，老旧之后大可不必担心，通过翻新和修复基本就能延长使用寿命。

棘手的问题是，各地开发商都乐于建设高层住宅，虽然能容纳更多的住客赚更多的钱，但建筑结构更复杂日常管理维护费用更高，也是事实。

数据显示，住房商品化20年来，我国已建成约35万栋高8层以上、超过24米的高层建筑，其中约24万栋是高层住宅，住宅占比达到68%。这些高楼能坚持“缝缝补补又三年”的生活吗？

首先咱们要明确一个所有人都心知肚明的事实：

高层住宅，已经无法逃脱沉沦的宿命。

港媒报道，3月2日晚11时许，香港尖沙咀一幢正在兴建中的40层超高大厦发生火情，火势蔓延加上风势强劲，导致周边至少6栋大楼遭受波及，火势直至3日8时才大致被救熄。这也将高层住宅的缺陷暴露无遗：

第一个就是安全隐患大，救援难度高。按照国际案例，高层房的消防问题是世界难题，本质原因是救援设备无法满足需求，国内常见的云梯车一般高度都在50米左右，如果超过20层（差不多60米高）时，救援设备的高度就达不到，此外据广东消防介绍，消防云梯车对环境的要求很高，比如极易受风速影响，对路面的宽度也有要求。再加上建筑内部结构复杂：楼层多、面积大、人员多，极大增加了救援的困难程度。

第二个就是公共设备的依赖度高。以电梯为例，对于15楼以上住户，每户每天花在电梯里的时间可能不会低于20分钟，遇到早晚高峰，电梯都挤满了人，甚至有人怕赶不上电梯，选择先上再下。

确实，新交付的小区电梯一年也不会坏一次，再加上物业保养及时，很少会出故障，但随着时间推移，电梯使用频率增加，此后的故障率将大大提高。此外还涉及到电梯使用寿命到期要更换的问题，可不少物业的维护宗旨是“不坏不修，不坏不保”，最后也是不了了之。

这两个缺陷其实是当下普遍认识到的高层房问题，牵一发而动全身，随着时间的流逝，更会不断放大这些问题，让业主遇上新麻烦。

比如，老化严重维修成本高、维修基金不够用

确实，房产交付前，业主是需要交一笔钱，用于公共设施设备的维修、更新和改造，但高层住宅与低层不同，随着小区变老，电梯、水电管道、墙体等等都可能，维修成本高改造难度也大，仅靠公维金其实根本不够用。

比如，毫无居住舒适度可言

其实一旦房子的居住年限增加后，居住舒适度都会不断减弱，有人搬出去就有新的人入住，人员流动性大，且每个人的素质、受教育程度都不一样，嘈杂的环境下难免会使人心情烦躁。

拆掉还是改造？高层住宅未来大概率是一个无解难题

国家早已意识到高层房存在的问题，于2020年4月发布通知，明确将严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。此后在2021年，再次出台政策限制县城六层以上和城市三十三层以上的高楼建设。同时各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局。

结合前不久公布的全国6亿栋房屋的数据，我们可否这么认为，全国房市已经出现住房过剩局面，否则怎么会出现“限高令”呢？与此同时，放眼各个中小城市，土地拍卖基本都有明确的限高要求，比较常见的是限高80米。总而言之，高楼建得越高，不见的发展会越好，反而还会加重改造成本，更没有开发商愿意花大价钱去拆迁，长久以往反而会堆积一系列民生与社会问题。

房说君有话说，今天的高层住宅，可能走完上述的情节并不需要70年，甚至一些2000年左右建设的小区，目前已经陷入外立面破旧掉落，楼道阴暗潮湿，小区管理差的恶性循环中，在当前各个省份在真金白银鼓励消费的背景下，还是那句话，建议有想要买房的家庭，在预算充足的前提下，尽量去多体验一下，把担心的情况都摸清楚，免得后悔。