提前还房贷  是聪明还是糊涂 银行员工：银行不亏都是“白送钱”

当前，中国房地产市场经历了翻天覆地的变化，引发了广泛的讨论和疑虑。从期房项目停工潮到众多房主因断供陷入困境，房价急剧下滑，人们开始思考提前还房贷是否是个明智之举。对于大多数人来说，提前还款并不总是一个聪明的选择，而是可能白白送钱给银行。为了更好地理解这一问题，让我们一起来探讨一下。

一、国内房贷还款现状

国内的房贷还款方式主要分为等额本息还款和等额本金还款两种。在等额本息还款方式中，每月本金逐渐增加，而利息逐渐减少，但月还款总额保持不变。相比之下，在等额本金还款方式中，每月本金保持不变，但利息逐渐减少，导致月还款逐渐减少。提前还款则是指提前一次性偿还全部贷款，从而减少未来高额利息支出。

这两种还款方式对于同一贷款金额，存在巨大的利息差距。举个例子，假设我们贷款100万用于购房，还款期限为30年，利率为4.95%。在等额本息方式下，总利息约为92万元，每月还款约为5350元。而在等额本金方式下，总利息约为74万元，首月还款约为6920元，逐月递减，最后一个月仅剩2800元。这意味着等额本金方式下，总利息要比等额本息方式少约18万元，尽管初始阶段每月支付较高。

二、提前还款的真实原因

1.房地产市场变化：

过去，人们不急着提前还房贷，因为房价曾多次翻倍增长，房产投资似乎总是赚钱的好途径。当前的房地产市场面临不确定性，众多迹象表明房价不再像过去那样快速上涨。因此，购房者开始更加理性地看待房产投资，而购买的房产也不再像以前那样容易升值。

2.心态的变化：

房地产价格下跌引发了很多购房者的焦虑。他们已经花费了大量资金，负担了高额房贷，但房产价值减少，而贷款仍然没有减少，利息照常计算。这增加了他们的经济压力和焦虑感，驱使他们考虑提前还款以减少损失。

三、提前还款：是聪明还是糊涂

虽然提前还款可以减少利息支出，但也存在一些因素需要考虑：

1.通货膨胀影响：

通货膨胀是一种持续的现象，随着时间的推移，货币价值逐渐下降。在这种情况下，提前还款可能并不总是一个稳赚不赔的选择。尤其是当通货膨胀率高于贷款利率时，提前还款可能等于白白送钱。因此，需要根据通货膨胀率来决定是否提前还款。

2.储蓄限制：

许多购房者的储蓄有限，难以一次性偿还剩余房贷本金。如果他们见证房价下跌，动用全部储蓄提前还款可能仍然不足以偿还贷款。这可能会导致他们需要向亲朋好友借款，增加了风险。

3.国家政策性贷款：

中国的房贷通常具有较低的利率，特别是公积金贷款。受疫情影响，2022年底贷款利率进一步下调，因此在这个时候进行贷款购房，相对低的利率与通胀率相比，至少能保本。购房者可以选择正常还款，不必过于焦虑。

4.贷款折扣和优惠：

有些购房者享受贷款折扣或使用公积金贷款。对于他们来说，提前还款可能不太适合，因为提前还款可能会触发重新签订合同，导致这些优惠消失。

提前还款是否明智依赖于个体情况和市场环境。在决定是否提前还款时，需要综合考虑通货膨胀、储蓄情况、国家政策、贷款折扣等因素。对于有限储蓄和不确定的经济环境，提前还款可能不是最佳选择，而应该谨慎权衡风险和利益。最终的决策应该基于个体情况和长期财务规划。