国创高新：营业收入稳步上升 利润端恢复增长态势

8月30日，国创高新(002377.SZ)发布2021年上半年业绩报告。报告显示，今年1-6月，国创高新实现营业收入21.83亿元，同比增长30.53%。在上半年的两个季度中，国创高新一季度实现归属于上市公司股东的净利润(以下简称“归母净利润”)亏损0.91亿元，而二季度归母净利润已基本回正。就目前公司的经营和发展情况来看，正在呈现恢复性增长态势。

在2021年半年度报告中，公司方面对亏损原因作出了说明，首先是公司门店数同比增加390间，相关租赁成本费用增加，再叠加经纪人佣金的临时性激励政策，佣金同比增加较大，导致营业成本同比大幅增加，一定程度上影响整体毛利率水平从而拖累净利润。

公开资料显示，公司在2020年7月提高了分佣提成的比例，导致变动成本增加，利润端承压。据了解，深圳云房釆取的是零底薪高提成的分佣模式，该模式能极大激发经纪人的工作热情。公司内部人士表示，从公司长远利益考虑，临时性激励政策会尽快退出，可以预期下半年相关分成费用会有一定下降。

从业务结构来看，今年上半年，公司房地产中介服务实现收入18.37亿元，占比84.15%;沥青产品实现收入3.44亿元，占比15.76%。与此同时，公司业绩基石房地产中介业务收入增幅较大，同比增加 4.23亿元，增幅29.91%。另外，沥青板块量价齐升，沥青产品收入同比增加38.45%，发展趋势较好。

据悉，国创高新房地产中介服务主要是通过全资子公司深圳市云房网络科技有限公司(以下简称“深圳云房”)实施，深圳云房(Q 房网)作为房产中介的领先企业，在全国布局超千家门店，尤其深圳及大湾区已经成为龙头企业。公开资料显示，2016年-2020年年末公司门店数分别为1108、1262、1246、1259、1489个，门店增加会增加成本费用，相应带来收入、利润的增加，不过有一定的滞后效应。

竞争加剧加上政策密集出台，市场正在发生变化。而面临新的市场环境，长期主义才是洗尽铅华后的使命和选择。房地产经纪行业需要规范而不是归零，近期的种种措施也是为了让这个行业能走得更远。

实际上，房产交易和普通的电商差异性较大，且房地产是大宗交易的非标产品，房源的获取和线下交易仍然依赖强势的线下中介门店。除了找到合适的房源，房产交易的环节还包括看房、选房、价格谈判、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂过程，而这些交易环节，尤其线下的部分，只有在专业机构的指导下才能够辅助客户较好地完成交易过程。如果没有平台支持，自主交易风险很大。业内人士普遍认为，个人自主挂牌模式无法取代中介服务。

因此，出于长期布局的需要，国创高新明确并实施了线下门店的增长目标，2020年公司新开门店200多个，铺租、经纪人培训费等固定成本随之增长。虽然短期拉低了毛利率，但也是维持市场份额和竞争力所必须的前期投入。

面对市场变化和周期波动，公司表示，正在不断调整优化经营策略以提升市场竞争力。主要包括：一)持续深化线下营销网络的广度与深度，巩固现有的市场占有率，包括增加门店、强化布局等措施;二)在人员管理、组织强化、团队升级方面增加投入、强化内功;三)持续增加研发投入，强化技术成果运用，更大程度地发挥平台技术赋能作用，更好地辅助业务开展及公司运营;四)积极创新业务模式，增加新的利润增长点。

行业周期之下，空白研究院创始人杨现领指出，整个中国房地产市场经历刚需主导、金融周期、换房时代，未来将进入品质时代。在去杠杆的大方向中，房地产的金融属性必然会有所弱化，住房回归到最基本的居住属性，这也意味着住房市场的周期性会减弱，从高频波动周期进入低波动周期，房屋交易的内生性更强，对金融的依赖度降低。这样一个更平稳的周期是中介经营的重要条件，也是一个利好。

未来，随着公司市场规模和运营优势的不断体现，以及门店与门店、板块与板块之间的联动效应，凭借品牌服务、择优布局、逆势扩张等措施，有望成为大浪淘沙的沉金者。

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