香蜜湖重大布局背后，未来10年豪宅领跑深圳湾？

2021年开年，深圳首次提出要建国家南方金融中心，所依托的基地是香蜜湖。福田区召开2021区委常委会（扩大）会议，提出了这一计划：

会议原文：

持续推进金融总部核心区建设，对接深交所注册制改革，推动建设粤港澳大湾区金融监管联盟，做强香蜜湖产融创新/上市加速器，推出香蜜湖“金融+”系列指数品牌，筹建香蜜湖金融生态联盟，创办香蜜湖全球金融高端论坛，建设国家文化与金融合作示范区，全力支持打造国家南方金融中心。

1.国家南方金融中心意味着什么？

 

今年的另一个重磅新闻是，深圳主板和中小板合并，深圳主板重出江湖，加上创业板注册制改革、跨境理财通计划，以及香蜜湖深圳新金融中心的建设，深圳金融再次崛起，其背景是深圳资金量破10万亿：近五年来，深圳本外币存款增速均排在一线城市之首（除2018年），2020年更是成为中国第三座资金破10万亿的城市（仅次于北京18.8万亿和上海的15.6万亿）。

在此背景下，3月12日，中国人民银行和国家外汇管理局决定在深圳和北京开展跨国公司本外币一体化资金池业务首批试点，国家对南方金融中心的布局已经逐渐展开。

国家南方金融中心的诞生，能否与国家级金融中心上海陆家嘴、国家金融管理中心北京金融街拥有同样重要的战略定位，和同等级别的城市竞争力，不但需要香蜜湖新金融中心的基建，更需要制度落实、机构落地、人才落户。

如果这些能够在香蜜湖实现，那么毫无疑问，香蜜湖和福田的价值将得到重新估值。

2. 为什么是香蜜湖？

 

南方科技大学教授、原深圳市委副秘书长乐正如是说：

 

“目前来讲基本上（香蜜湖）还是一个产业的一个处女地，到了我们要建设先行示范区，我们要向新的40年迈步的时候，不管是市委市政府还是福田区，都不约而同的想到了香蜜湖的开发。”

深圳目前已经形成福田中心区、香蜜湖、深圳湾超总、后海、前海和福田中心区五大城市中心，可以看做一个18公里长的中心轴，聚集了深圳几乎所有的世界500强企业和知名总部企业。 

深圳18公里中心轴，分布深圳几乎所有的500强企业

香蜜湖沿深南大道将到益田路，也就是从深交所大厦到东海国际中心，将形成深圳金融街。这会让深圳重新演绎在纽约和伦敦曾经发生的金融中心“扩区”故事。纽约金融中心，从下城到中城；伦敦，则从金融城到金丝雀码头；而深圳，从福田中心区到香蜜湖连接起来，不仅是一个金融街，也是深圳城市中心轴的一次强化。

纽约、伦敦、深圳金融中心扩容图

3. 香蜜湖是深圳的“主客厅”

香蜜湖刚刚开工建设的深圳国际交流中心，可以视为深圳新一代主客厅，今后重大的国际交流、重要会议（如深圳两会）将在这里举行，可以想见，企业巨头、社会精英的交流也将在这里展开。

深圳国际交流中心3D全景效果     视频来自：深圳国际交流中心官方微信号

香蜜湖城市客厅”实景位置图

 

香蜜湖建设的落地速度极快，国际交流中心刚开工建设，改革开放展览馆、国际演艺中心、国际金融文化中心三大地标建筑设计评选出了最终实施方案——

（1）投资28亿的“深圳盒子”——深圳改革开放展览馆，建筑面积9万平方米。

（2）投资18亿的“双黄蛋”——香蜜湖国际演艺中心，这将是深圳未来的百老汇。

 

（3）投资14.8亿的“湖畔钻石”——香蜜湖国际金融文化中心，这将是深圳金融街的俱乐部。

深圳国际交流中心、深圳改革开放展览馆、国际金融文化中心、国际演艺中心，四大建筑总投资161亿元，总建筑面积36.4万平方米，比深圳歌剧院的投资多了147亿，体量大了50%。

香蜜湖还有一个重大项目尚有悬念，香蜜湖南区深圳高尔夫球场2015年土地到期，此后纳入整体规划，包括万科郁亮在内多位政协委员呼吁改造为公共文化、体育公园，向市民免费开放。据最新消息，深圳高尔夫球场将保留一半到三分之一，其余部分纳入香蜜湖整体规划。个中蹊跷，难以猜度，但足以说明，越是宝贝的地方，故事越多，转折越多。

4. 未来10年香蜜湖豪宅供应量惊人？

香蜜湖的固有的条件和新的政府定位，让东海花园、熙园、香蜜湖1号等再度受捧，其潜力不低于深圳湾当前的水平，两地的很多楼盘的政府指导价都达到了顶格——每平米13万元。然而，少为人知的是，未来香蜜湖可能形成新的豪宅供应，且规模不小。这要从香蜜湖土地的权属关系的变化来寻找线索。

香蜜湖土地的所有者是香蜜湖度假村有限公司，其创始股东是深圳特发集团和泰国正大集团。历经多年转折，这块地现在的业主变成了深圳特发和宝能姚家人，宝能收购正大（深圳）发展有限公司，姚振华的弟弟姚建辉出任副董事长，从而成了“香蜜湖”地块的实控人之一。

香蜜湖度假村股东信息，来自天眼查

香蜜湖片区以红荔西路为界，分为北区和中区两大用地，其中北区用地面积83.2公顷，中区用地面积57.2公顷，原来的用地性质是旅游用地。据《证券时报》2018年的一则报道，1993年合资成立香蜜湖度假村时，香蜜湖度假村原红线范围内约237万平方米，其中包括41万平方米已开发土地和196万平方米未经开发土地。1998年到2003年，因城市建设发展和规划需要，政府陆续收回香蜜湖度假村原红线内土地，香蜜湖度假村用地剩余140万平方米。

早在2009年，香蜜湖度假村曾出过一个规划方案，拿出其中76.1公顷土地，开发写字楼、酒店、公寓等，其中北区开发20万平方米的住宅，容积率为1，开发总面积为250万平方米。十年后，香蜜湖规划进行重大调整，被政府定位为重大文化设施和新金融中心，该地块的性质要相应调整。重新规划后，原来的土地所有方仍可获得商业开发权，其中香蜜湖新金融中心是其核心部分，除了写字楼外，酒店、商场、公寓、住宅的体量仍然庞大。假如香蜜湖总开发面积250万平米的话，相当于5个深圳湾1号。

因此，未来5至10年，香蜜湖将凭借新金融中心和深圳最顶端的文化场馆，新规划的高端公寓、住宅入市时，很可能在深圳创造新的纪录。

 

 

香蜜湖拥有大量的可开发空间

应该如何判断香蜜湖新豪宅批量入市的影响呢？

从深圳城市和豪宅发展史来看，15年来，深圳豪宅供应从华侨城、香蜜湖到深圳湾、后海，在这些一级地段，哪里的供应量大，哪里就能成为深圳楼市的主战场，获得豪宅定价权。这样的故事，看来很可能会回到香蜜湖。

不过，对未来预判的同时，可重点关注香蜜湖的地标项目东海国际公寓。作为香蜜湖地区“湖景+海景”的极致景观公寓，可以说是深圳城市新客厅的“配套卧室”，目前在售新盘均价为13万每平米，这个价格实属洼地，除此以外还有个极其重要的信号：对比深圳其它区域的楼盘，东海国际公寓的租金回报更为稳健、强劲，数据显示，其最高租金超500元/㎡。