100万买个房，住没几年就到期了，想再住的话没问题，再交20-30万的续住钱。花了一辈子的积蓄，贷款还在还，却告诉我土地使用权到期了，人生咋就活的这么艰难。这就是这两天发生在温州住户身上的现实案例：温州20年住宅用地使用权年限到期，要花几十万元续期。这下小M才明白，原来买个房子，并不是“父传子、子传孙”，“子子孙孙无穷匮也”啊。产权只有20-70年，小M真想问“这事谁干的！”

70年够可以了！政策设定初期产权只有50年

住宅70年产权的政策到底是怎么定的？这就回到了过去30多年我国波澜壮阔的改革、开放了。鉴于中国的特殊情况，当时改革没有国外经验可以借鉴，所以很多改革在探索中不断前进，“摸着石头过河”，然后就摸到了一个土地改革的样板：香港。

据1986年出任中国第一任国家土地管理局局长王先进向《瞭望东方周刊》介绍，土地改革的初期先确立了土地使用权制度，即所有权不变，还是国家的（这是底线，不能触碰），企业和居民使用的是“土地使用权”，国家转让土地给私人主体，要有一定年期，不是无限期的，到时无偿收回；而且要按不同年期收取一定的租金。这相当于解决了土地交易市场化的“政策正确性”问题。

紧接着是年限的问题。王先进介绍，土地管理局一开始提出的是住宅用地50年产权，50年也是依据香港来的。英国的土地名义上（法律）归英国女王所有，但土地的批租年期最高为999年，实际是永租制。但是在香港，因为是名义上租了中国的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年为上限，按年头逐渐减少。（图为第二次鸦片战争画图）

而中国内地选取50年，理由主要有三个：①土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；②一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；③在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。

不过后来中央讨论土地转让问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，于是随后在制定法律时，就把土地产权最高年限从50年延长至70年（小M我在这里深吸了一口气）。王先进认为，50年、70年都没关系，100年也可以，关键是到期以后怎么处理。“按照我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。”

另一个视角看土地使用权

其实中国的土地产权制度还与另一个英国殖民地类似，新加坡。在新加坡土地产权被称为土地契约（简称地契）。地契也有多种年限：永久、999年、103年、101年、99年。其中永久地契和101年、103年或者999年地契都是新加坡建国前留存的产物，建国后政府批出的土地则没有了永久地契，而采取与香港趋同的批租制，只不过是99年地契。