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当前，从房地产行业的发展周期来看，未来一两年或许将是我国房企融资持续收紧、开发投资增速进一步下滑及楼市成交回归正常水平的调整期。而从另一角度相望，房地产市场告别非理性繁荣，或许将REITS顺势而上的市场机遇期。 房地产市场回归理性，REITs发展坐拥核心驱动 从我国今年房地产行业的预测走势来看，纵观2016年的房地产市场，从一二线城市集中持续火热，到各地成交同时急剧降温，俨然经历了一个大周期的调整过程。自去年10月以来，全国范围内20余城市更是密集出台了严格的限购限贷等楼市收紧政策，商品房市场的投机或投资需求受到明显遏制。未来一两年或许将是我国房企融资持续收紧、开发投资增速进一步下滑及楼市成交回归正常水平的调整期。在告别非理性繁荣的房地产市场，或将成就REITs的爆发之年。 自2015年底，作为一种提升资产流动性的重要手段，资产证券化便已经开始受到国家的高度重视和市场追捧。进入到2016年以来，无论是在两会的《政府工作报告》上，还是随后国务院出台的住房租赁十八条，都给出了力推资产证券化的明确要求。 2017年1月23日，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(下称“实施意见”)，提出到2018年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，以及公共租赁住房保障体系和住房租赁法规制度体系。此外，分别从培育供应主体、鼓励住房租赁消费、提供金融支持等方面进行了细化。 《实施意见》中提到，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。 同时，《实施意见》提到提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持，并支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品;稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。 种种迹象均显示，2017年，我国房地产市场发展将逐渐重回正轨，而在此基础上，不论是央行、银监会、证监会还是住建部，自2014以来都已相继出台了相应文件提出开展和推进REITs试点，为REITs的发展不断提供政策依据;相信接下来仍将有进一步的REITs鼓励或推广政策发布，这些都将成为REITs领跑金融创新的核心驱动力。 REITs优势正在全面释放，普惠产业融入大众经济生活 据WIND(万德)数据显示，截至2015年底，信贷和企业ABS的市场存量分别为4737.13亿元和2324.99亿元，分别较上一年增长87.18%和399.13%，市场上升势头强劲。其中，最为大众熟知的资产证券化代表莫过于京东金融旗下白条、阿里小贷旗下花呗、国内首家以类“eREITs”为商业运营模式的大众房地产投资平台爱房筹系列。这也充分说明，资产证券化这种看似陌生的金融模式，其实已经逐步渗入了大众日常的经济生活。 实际上，REITs在我国的逐步成熟，与我国经济及社会发展阶段的匹配是密不可分的，在当前环境下，REITs的优势开始得到全面释放。对此，爱房筹董事长陈宏楷表示：“对于房企而言，利用REITs融资有多项优势，不仅可以在传统融资途径受阻的情况下拓宽渠道，并且可以有效改善融资结构，降低债性融资的依赖程度，降低行业系统性风险;REITs还可以帮助房企实现资产出表和合理节税，同时盘活存量物业，加速轻资产化的转型。其次，对于投资者来说，REITs为其提供了一种高流动性、低门槛、长久期，兼顾较低风险和较高收益率且与其他资产相关性较低的稳定投资标的选择，并且与直接投资于房地产市场相比，投资REITs有效规避了流动性风险。更重要的是，对于房地产市场而言，REITs令其与资本市场结合，可吸引长期稳健投资者的参与，利于平抑市场波动，有效抑制市场流动性对房地产市场的短线投机炒作，让资金投入能得以被市场有效利用。” 更重要的是，在投资需求端，限购限贷政策的加码对投资需求的降温效果显著，并且房产税试点的严格执行以及房产税推广的预期加强，都将进一步有效遏制房地产市场长期的大涨快涨趋势，而爱房筹“eREITs”模式依靠稳定分红获利的投资方式将是未来资产配置的重要选择之一;基于以上种种，随着利率市场化进程的加快，再加上未来有望出台的税收优惠政策，未来REITs收益率对投资者的相对吸引力还将持续走高。 |
