PE虽高达几十倍，可物业股安全边际高

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　　对于轻资产盈利稳定的公司，港股给的估值从来都不便宜。

　　尤其是在当下全球股市较为低迷的时节，主要规模上市物业股在经历过一小波调整后，再次表现强劲，不少个股仍在持续创新高，走势比预期强。

　　(数据来源：富途证券)

　　投资最难的就是确定性，目前港股里面物业股业绩是最确定的，但是动不动就几十倍的PE，其安全垫究竟有多厚?

　　成长期很长

　　当行情向上，优质板块的上涨永远优于平均幅度，因而具备轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健等特点物业股便是如此。

　　智通财经APP注意到，在经历4月份的小幅调整后，物业股再次掉头向上，并突破前期高点。截止6月24日收盘，新城悦(01755)年初至今涨幅已高达124.63%、位居榜首，此外，永升生活及中海物业分别累积上涨99.32%、88.55%。

　　如此涨幅令此前对物业股投资逻辑不太确定的、以及没在前一波调整期买入的投资者，恐怕只能望洋兴叹了。

　　(数据来源：富途证券，截止6月24日)

　　物业股为啥如此强势?

　　首先，从财报数据来看，物业股基本不会亏损，只是赚多赚少的问题，且相对于内房股存在债务和汇率风险，物业股不存在。

　　因为物业管理公司的在管面积主要产生于地产销售后的交付，具有滞后2-3年地产销售的周期属性。而2016-2018年是地产销售增速较高的年份，同时快速转化的新盘将提升行业的盈利能力。因此在港上市的物业股中，未来2年内将持续保持业绩高增长。

　　如根据wind统计的上市公司未来增长预估，港股主要物业公司未来两年利润年复合增长率接近50%，2020年动态PE普遍介于15倍以内。其中新城悦及永升生活未来两年净利润复合增长率分别高达60%、80%。

　　此外，随着行业集中化趋势明显，收并购已成为物管企业除依靠关联方开发项目、品牌拓展第三方项目以外，第三种规模扩张的方式。在行业发展的一定阶段，规模是企业的话语权，收并购可以迅速、有效提升规模。

　　如今年初以来，雅生活服务(03319)连续收购青岛、哈尔滨两物业公司股权，获得目标公司在管面积共计1548万平方米;3月28日，该公司再次公告称，以1.95亿元的价格收购广州粤华物业51%股权。截止目前，雅生活服务年内累计付出4.43亿元总价，收购物业公司在管面积逾4500万平方米。

　　4月12日，佳兆业物业(02168)收购嘉兴大树物业60%股权，获得目标公司在管面积790万平方米。

　　由此可见，物业服务行业的规模化进程还在持续推进，而类似的行业收并购也在持续发生，从成长性来看，具备一定规模的物业管理股仍拥有长长的坡，厚厚的雪。

　　锦上添花的增值服务

　　如果没有增值服务带来更多的业绩增长，就靠收物业费，物业股的天花板还是很明显的。

　　智通财经APP了解到，为探索更多增值业务的可能性以及未来的发展，不少物业服务企业还开始涉足新零售、金融、租赁、教育、养老、农业等多种业务，“物业服务+”为物业管理企业的未来发展探索更多可能，且拥有较高的毛利率。

　　如雅生活服务的增值服务涉及到社区金融、社区旅游，绿城服务的业态更加广泛，包括租赁运营、租售交易、家政服务、社区服务以及社区零售。新城悦还提供三类增值服务，分别为开发商相关服务、社区相关服务及专业服务。

　　年报数据显示，新城悦社区增值服务毛利率可达81.7%，此外，雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、彩生活等企业均超过50%。

　　而物业管理服务为企业带来的毛利率最高的也不超过40%，如碧桂园服务31.9%、佳兆业物业为33%。

　　据悉，新城悦计划未来3-5年内增值服务占收入比重提升至50%，由于公司主要的新业务(车位代销、新小区智能工程)主要于18年下半年开始产生收入，预计19年上半年收入增长将非常显著，中报数据大概率非常靓丽。

　　此外，彩生活自去年3月份推出“彩惠人生”的社区消费平台以来，至2018年底，累计成交金额7090万元，累计抵扣的物业管理费3620万元。

　　因此关注物管股，不能将眼光仅仅局限于其主营业务物业管理服务，目前很多物管公司已实现多元化业务，且其不管是非业主增值服务、还是业主增值服务都已在不断贡献业绩，且还有着较高的毛利率。

　　高速发展中的新城悦、永升生活

　　新城悦的快速增长主要还是背靠新城发展，如新城控股前5月销售同比增长38%，2019年大概率达到3000亿左右的销售额，意味着今年新增3000万平米的新房销售面积将来会移交新城悦管理，而18年底新城悦的在管面积仅为4300万方，属于高成长高确定性的投资标的。

　　此外，从物业费用上调角度来看，新城悦的盈利也更为客观。鉴于物业公司门槛并不高，竞争激烈，导致老小区物业费用上调难度偏大，但是新交付的物业管理费远高于老小区，尤其高端物业价格弹性更大，这就意味着新交付物业面积占比高的公司，业绩增速也会更高。

　　此外，从新城悦过去三年的营收增长来看，新城悦的物业开发商的营收增长是该公司的一大亮点，此项业务也将受益于母公司销售的持续增长。

　　据悉，新城悦2020 年目标在管面积冲破一亿平方米之大关，相当于复合年增长率约 53%。

　　业内人士认为，新城悦2020年每股EPS为0.55港元，接近10倍动态PE，绝对低估，预计中报同比高增长是短期催化剂。

　　此外，涨幅仅次于新城悦的永升生活，该公司最大的特点则是非住宅管理占比较大，如截止2018年底，其总收入为6.66亿元，其中住宅及非住宅管理收入占比分别为69.6%、30.4%。

　　值得一提的是，其第三方项目的管理面积占比已经超过母公司项目达到64%，可在物管收入口径下，母公司项目占比又回到65.7%。如下表所示，永升生活2018年关联方比率已降至36%。

　　如2018年收购青岛雅园第一年，就贡献了将近6000万元的纯利。毋庸置疑，永升收购雅园背后的逻辑，是看好非住宅物业的一片蓝海。

　　据统计，在物业百强企业的服务费中，办公物业服务费最高，达7.88元/平方米/月;其次是商业物业服务费，为7.02元/平方米/月;住宅物业服务费最低，为2.3元平方米/月。

　　回过头来看，即使在6月25日，恒生指数下挫327点，整个物业板块个别股份仍获得一定涨幅，而今年以来涨的最好的新城悦及永升生活为兼具高增长及防御属性的优质标的，对于高速成长的标的而言，不能过度纠结静态估值。