3月30日，大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业”）发布公告称，拟以每股48港元的价格将所有在外流通股份售予母公司大连万达集团，从而完成公司的私有化。

　　 期间，万达商业虽作为大规模房企，但资金使用率及收益率却在下滑，进而影响到其在港股的股价、市值。如今或计划转战A股改变现状。只是成功上市A股的时间及上市后能否带来高估值未能确定。

　　 多次上市未果

　　 3月30日，万达商业发布公告称，拟以每股48港元的价格将所有在外流通股份售予母公司大连万达集团，从而完成公司的私有化。

　　 公告显示，截至3月30日，万达商业总股本为6.53亿港股。据此计算，万达集团只需付出313.44亿港元即可完成万达商业的私有化，折合人民币约261亿元。

　　 资料显示，2014年12月23日，万达商业在香港联交所主板挂牌交易，招股价格定于48港元，募集资金达到288亿港元。

　　 时至今日，挂牌仅仅一年零三个月，万达商业就演了一出“放弃A股排队—赴港IPO—考虑H股私有化退市—计划重回A股”的反转剧情。

　 　 万达商业上市之路最早可以追溯到2005年。当时香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门打开，万达商业当时计划将9家商业广场打包到境外发行 REITs，募集目标在10亿美元以上。但2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的171号文件，万达REITs计划被迫搁浅。

　　 2010年，万达商业在A股“排队”上市。然而受限于国家宏观调控政策，经历四年漫长等待后，万达商业A股上市再次折戟。

　　 资料显示：2014年7月1日证监会公告称，因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，万达商业被终止审核。

　　 市盈率仅6倍左右

　　 有分析人士称，像万达商业这样的物业管理商在海外估值通常会高于房地产商，一般市盈率在10至15倍之间。截至3月30日万达商业净利润170亿元，每股收益高达6.62元，市盈率只有6倍左右，价值被严重低估。

　　 与此同时，2015年4月初，万达商业的股价开始上扬，并在6月30日触及78港元的高点。但随后又震荡下行，自11月下旬以来至今年发出私有化公告当日，就再未高过发行价。

　　 自2015年7月，万达商业股价下跌，王健林个人账面财富由2600亿元缩水至1800亿元，800亿元相当于万达商业3年的净利润。

　　 在机构投资者看来，万达商业的市值至少在3000亿元，远高于目前市值（截至4月4日万达商业港股市值2057.68亿元）。

　　 事实上，万达商业私有化最终目标还是回归A股。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“港股一直对地产类公司存有偏见，股价的低迷导致股东得不到应有回报，两个市场的分割也使得股东流通受限。”

　　 从这个意义上看，万达商业弃H回A，也是顺应股东要求。

　　 据悉，2015年8月万达商业回归A股的方案获得了该集团内资股股东100%的支持、H股股东99.8%的支持。不过，A股和H股两地的管理方式不同，若两边上市，势必加大管理成本。这样看来，万达商业私有化退市转战A股也在情理之中。

　　 毛利率同比下降2.02%

　　 据相关人士透露，企业的资产增值快，以及其高利润是通过政商关系获得的，是不被港股看好的。反倒是企业的现金流良好及高利润是通过市场竞争取得，其估值高。“海外对房地产认可的模式每一样都与万达背道而驰。”有分析人士如是称。

　 　 万达商业的业务集中在三大板块：投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务、物业开发及销售业务。根据该公司最新发布的财报，2015年万达商业的总收入达到 了1242亿元，较2014年增长15.14%；该公司的核心溢利为170.16亿元，较2014年增长了14.79%。

　　 然而，2015年万达商业的净负债率为61.05%，同比上升4.37%。整体毛利率为40.55%，同比下跌了约2.02%。其中，销售物业、投资物业和酒店经营三个板块的毛利率均出现下滑。

　　 也就是说，尽管万达商业的收入水平和利润总额都出现明显增长，但资金的使用效率和收益率正在下降。

　　 这与万达商业的发展模式密切相关。根据年报，2015年万达商业的总收入中，物业销售收入占比82.5%。在物业销售额中，又有87.9%的贡献来自二三线城市，二三线城市（万达商业获取的土地成本较低廉）楼市过剩的现实，正在压缩万达商业的利润率。

　　 万达近年来已启动“轻资产”转型，万达商业租金增幅超过30%，租金利润占万达商业利润比重预计超过35%，可以说，“轻资产”转型成效明显。但投资者以机构为主的港股则认为此种转型风险较大。

　　 或借壳回归A股

　　 万达2016年服务业收入和净利润两项指标占比要超过55%，力争到60%。到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。

　　 万达商业利润结构也因此发生变化，其力争2016年50%以上的利润来自地产之外。相对于物业销售，要提高租金、酒店的收入以及轻资产万达的数量。

　 　 公开资料显示：万达商业下调了今年的销售目标，计划2016年收入约为1300亿元，其中房地产合同收入约1000亿元；租金收入约195亿元；酒店收入 61.4亿元。万达商业还计划，新发展项目71个，其中文旅项目1个、重资产万达广场3个、轻资产万达广场54个。

　　 王健林预计，2016年万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%，主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%。

　　 “回到A股后，万达主要股东也都在内地，内地投资者比境外投资者更了解万达，也能够理解万达的商业运作模式（万达商业正在转型的“轻资产”或许给投资者讲了个好故事），这样易提高估值，加速融资，也加速后续产品的战略转型。”严跃进表示。

　　 又根据2015年11月13日发布的A股招股说明书：万达商业拟发行不超过2.5亿股新股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。不过万达商业并未公布登陆A股市场地点、发行价以及上市日期等内容。

　　 而当前在A股排队上市的企业有600多家，按照现有的速度，万达商业要在一年多后才能真正实现上市。严跃进认为，若退市步伐顺利，不排除未来万达商业借壳上市的可能。