纵观近期的房地产行业,土地市场回归理性的信号似乎愈发强烈。众多的“风向标”逐渐显示出当前房地产行业整体对于土地储备的获取更加趋于精细化、审慎化。然而,伴随行业集中度仍在不断攀升、规模竞争持续加剧的整体趋势,土地获取仍是房企规模发展的必要条件,如何把握好二者的平衡与节奏,成为当前房企的亟待思考的战略要题。

2018年8月15日,冲破千亿大关后的旭辉发布2018中期业绩报告,土地获取方面旭辉上半年硕果累累,踏准了拿地窗口期,以相对低的成本拓展了全国化布局,为旭辉在下半场的房企竞争格局中赢得战略主动。

中期业绩报告显示,截止2018上半年,旭辉土地储备合共建筑面积约4,040万平方米,总体平均土地成本(不包括香港项目)约为人民币6,500元/平方米;2018全年可销售资源超过人民币2,600亿元,分布于超过50个城市;预计2019年可供销售资源人民币4,500亿元。战略性的加大纵深布局、始终以合理的价格获取土地,确保了旭辉未来的发展空间及抗风险能力。

聚焦战略型城市 全国化均衡布局

自2007年开启全国化战略布局以来,旭辉始终坚持勤奋、精准、理性的原则,聚焦长三角、环渤海和珠三角三大都市圈,逐步形成了“3+X”的全国化布局,规模化发展步入新征程。

数据显示,2018年1-7月旭辉收购72幅地块、新进入14个城市、土储覆盖53城;新收购土地的总建筑面积达955万平方米,新增货值约为人民币1,800亿元,持续扩大战略纵深,项目“销投比”进一步提升。

纵观旭辉全国区域的土地分布,沿海的省域化纵深发展策略显著。自首次将触角延伸到华南后,旭辉以广佛及深圳为中心向粤港澳大湾区纵深发展,建立珠三角“一芯多核”的战略结构,上半年进一步加强了广东省及福建省的布局;并且不断开拓长三角区域“环沪都市圈”,新进入常州、衢州、徐州、芜湖、台州、南通等地,扩大该区域二三线城市的涉足范围;环渤海区域进一步扩展山东省域化深耕,新进入潍坊、淄博等基本面较好城市;中西部更是进一步渗透河南省,布局贵州、首度落子贵阳。由此战略路径不难看出,旭辉2018上半年的土储获取加大了在二线、强三线的城市布局。

截止2018年中期,旭辉在二线城市土储占比(按金额)达54%,三线及其他城市的土储占比(按金额)39%。

旭辉集团董事长林中表示,“旭辉的模式不适合做长尾市场,不会进几百个城市,只会聚焦于战略型城市。旭辉目前下沉三四线,是在逐步完成战略性城市的布局。未来我们希望在一二三四线均衡布局,在每个布局的城市深耕做到TOP10”。

前瞻性融资布局 踩准“窗口期”拿地

除了战略布局的前瞻思考,旭辉对于拿地节奏的把握也占尽先机。

在旭辉内部,始终认为房地产企业要踩准“窗口期”,拿地节奏、融资节奏、销售节奏三个节奏的“窗口期”不完全一致,当“窗口期”打开的时候,判断准确而进入,才会令企业发展事半功倍。

今年上半年,前瞻性预判到地产行业融资有收紧的趋势后,旭辉主动进行了一系列的融资安排,在境内外成功发债6笔,利率均属于同比行业较低。截止2018年6月,旭辉实现加权平均融资成本仅为5.3%,位于行业低位;持有现金391亿元,资金十分充沛。就在不久前,8月8日,旭辉发行了2018年第一期小公募公司债券,发行规模为25亿元,期限为2+1年期,全场认购倍数2.13倍,边际认购倍数3.32倍。本次发行利率仅为5.46%,相当于1.14倍房贷基准利率,处于近期行业可比最低利率之一。旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣此前表示,正是由于旭辉踩准了融资的“窗口期”,才为后续土地市场的适时进入提供了充沛的资金储备。

“弹药”充足后,面对土拍市场的“窗口期”,旭辉再度踩准拿地时机,在6-7月接连在沈阳、贵阳、佛山等地获取多幅优质土储,而这均源自旭辉不断根据土地市场、城市化规律、政策导向,灵活、及时的调整土储战略。据了解,旭辉内部十分强调及始终坚持理性拿地,拿地之前会对土地进行100%的踏勘和尽调,通过战略漏斗、财务漏斗、市场漏斗“三个漏斗”筛选最优质、最具潜力的地块。在紧密把握行业周期、金融周期、城市周期的投资节奏后,旭辉始终坚持“不错、不贵、不漏、逆周期投资”的原则,所以才能在土储市场斩获颇丰。

此前东吴证券发布的研报,对旭辉的土储战略做出了正面评价,称“公司善于把握土地市场,多元化、逆周期拿地推动土地成本维持低位”。