如今的市场对于房地产股的关注已经不如以前那般火热了，主要原因就是因为市场上的优质房地产股票更难被挖掘出来。北辰实业作为一家房地产股票，上半年的利润可观，不过股价并不是很高，是怎么回事呢?

　　国内首家地产类A+H股上市公司----北辰实业1997年及2006年在资本市场的亮相可谓风光无限。从1990年的北京亚运会到2008年的北京奥运会，作为两次体育盛会中亚运村和国家会议中心的建设者和运营商，北辰实业的诞生与壮大都与之息息相关，1990年成立之初身负31亿巨债，净资产为“0”,在不到五年的时间，根正苗红的大型国有独资房企——北辰集团完成了亚运资产从赛时服务到赛后经营的华丽转身，生于亚运、兴于奥运、顺于国运，其多年来的发展路径也极具中国特色。

　　一、行业地位、品牌价值

　　公司对自身资源优势充分认知的基础上，充分发挥“物业开发+物业经营”的综合运营优势，持续推动发展模式从单一的重资产投资业务向重资产投资业务和轻资产服务业务并重的模式转变，不断致力打造出了全国一流的复合地产品牌和全国最具影响力的会展品牌。

　　北辰实业的黄金物业——北京120多万方的商业物业，代表是国家会议中心和北京国际会议中心，不必多言，看名字已经知道物业品牌价值的珍稀及不可复制性。

　　当前房地产企业最头痛的问题莫过于融资，但对于大型国有独资房企身份的北辰实业而言，品牌价值同样体现在融资路径顺畅及超低成本上，联合信用评级有限公司对北京北辰实业股份有限公司主体长期信用等级为AA+，评级展望为“稳定”，最新一期2019年非公开发行公司债券(第一期)总额为12亿元，债券期限为5年，票面年利率4.8%，而从公告中也显而易见，集团众多子公司的融资在母公司担保的强大加持下，也从来不为钱发愁。

　　二、经营剖析、资产盘点

　　北辰实业经营包括两个重点：发展物业及投资物业。最新收入数据来看，北辰实业的地产业务占比仍在扩大，由2017年的78%上升至85%，投资物业成为其新的利润增长点，目前其收入占比15%的投资物业，已贡献了25%的净利。

　　年报数据显示，2018年北辰实业新增8宗地块，新增房地产储备146.40万平方米。目前总土地储备为846.11万平方米，权益土地储备为753.03万平方米，开发项目三十九个，权益约为89%，我们针对三十多个项目逐一盘点调研，公司大部分都是核心地段的高毛利项目。

　　总结北辰实业的经营数据：公司资源得天独厚，具有排他性，随着发展方向和重心的调整，公司的利润增长结构也将不断改善，商业物业利润贡献不断提升，伴随着中国国力的强盛，对内对外交流层次及频率也不断提升，会展收入将稳步提升，2019年一季度已经有迹象，二季度外交部活动排的很满。当前一百多亿市值的企业，每年仅租金收入就高达26亿，几年收租收回一家上市公司市值，这是中国这样高速发展中的社会主义国家才会创造的经营奇迹。

　　北辰实业的投资物业2016年资产负债表投资性房地产计提为51.61亿元，2017年计提为50.32亿元，2018年计提为48.52亿元，投资性物业每年过亿的速度折价，二十年后这部分资产几乎折价为0。十年前北辰实业投入70亿收入囊中的投资性房产，十年后在账面上没有任何增值，并逐年折价，最新报告期2019年一季报这部分资产估值为47.9亿，按照当前合理的北京投资物业估值，这笔47.9亿的投资物业估值应当在128亿左右。

　　三、严重低估、超优业绩

　　前文详述了北京北辰实业投资物业的严重低估，实际上其开发物业也十分低估，而且对整体估值的影响更大，与市值、销售额相比，北辰实业开发物业资产非常厚实、质量很高，这一结论通过调研团队对项目一一深入挖掘得到验证。

　　由于北辰实业持有的未开发的储备土地是近两年取得的，对于未开发的储备土地以成本价计入，得出存货的重估值价值约为922亿元，仅北辰实业房地产项目变现已足以偿还北辰实业2018年报中披露的750.5亿的总负债，报表中显示出的高资产负债率并不存在任何担忧。北辰实业的长期股权投资为与其他房地产开发企业合作的房地产项目，由于这些项目的收入和成本不并入公司报表中，因此只能根据年报中披露的项目报告期内可供出售面积并通过权益进行调整作为现项目所持的面积的测算，得出长期股权投资应为34.5亿元。