楼市重回“上升通道” 观望情绪下滑 房企信心恢复 可惜难逆转

中国楼市在过去十年取得了显著的成就，不仅建设了大量的保障性住房和改善了棚户区居民的住房条件，还持续增加了住房供应规模，商品房销售面积更是达到了过去十年的2.2倍。这些数据反映了中国楼市在过去十年里的迅猛发展，以及居民居住条件的不断改善。随着这一发展，我们也必须正视房地产对居民财富、经济和财政的影响。

根据《中国财富报告2022年》的数据，2012年，中国的房地产市值约为164万亿，而如今这个数字已经达到了476万亿，占总居民财富（687万亿）的比例高达69.3%，这使得资产结构相对保守。此外，公开数据显示，2000年，房地产对当年的GDP贡献仅为4.1%。20年后，这一数字已经飙升至74553亿元，占GDP的比例为7.3%，房地产对GDP的拉动远远不止这个数字。需要注意的是，房地产业的各项活动都依赖于土地使用权，即使土地交易不计入房地产对GDP的贡献计算范畴，但土地出让金已经成为地方财政收入的主要来源。近年来，土地金收入迅速增加，对财政的贡献从1998年的10%提高到了现在超过40%。

正如高层此前所说，房地产业规模庞大，涉及面广，占据着国民经济、社会固定资产投资、地方财政和金融机构贷款总额的相当大份额，对于经济金融稳定和风险防范具有系统性影响。

可以看出，在民生、经济和财政方面，房地产不仅与三者关系深厚，还承担着促进经济发展的重要责任。毫无疑问，经济的持续发展需要房地产业的支持。随着楼市迎来了三大重启消息，业内认为市场可能重回“上升通道”，复苏的希望也逐渐显现。

信号一：贷款和社融大幅增长，为消费复苏奠定基础

根据央行发布的最新金融数据，整体金融市场正经历着超出预期的增长。人民币贷款增加2.47万亿元，同比多增8108亿元；社融规模增加3.53万亿元，比上年同期多6245亿元；广义货币M2余额为262.66万亿元，同比增长12.1%，比上年同期高出3.8个百分点。

无论是货币供应M2还是贷款需求，都显示出可观的增长趋势。尽管从贷款结构来看，问题仍然存在，居民端的消费尚未恢复，但企业的中长短贷款都在大幅增长。可以预见，随着企业发展的稳定，居民的就业和收入状况将逐步改善，从而提高了消费和购房的信心。

信号二：二手房成交回升，购房观望情绪减弱

二手房市场通常被视为市场热度的晴雨表。在各地的利好政策逐步出台之际，二手房市场也开始回暖。贝壳数据显示，十一假期中，50个城市的二手房平均日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。其中，90%的城市的二手房成交量同比增长，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市的二手房成交套数甚至超过去年同期的2倍。

此外，三季度的储户调查显示，未来三个月有17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。虽然购房信心开始提升，但认为房价将继续上涨的居民比例继续下降。因此，二手房市场的回暖原因在于，除了二手房通常位于市区，更有利于日常出行和消费外，二手房是存量房，不存在无法收房的风险。此外，一些地区对于二手房的限购政策和税费方面也有了优惠政策，对于那些想要在大中城市工作和定居，但还没有达到社保年限要求的人来说，这将增加市场的信心，预计未来还将带动新房交易的恢复。

信号三：房企信心恢复，投资增速上升

根据中指研究院的统计数据，9月份，代表性的50家房地产企业的土地拿地金额环比大幅上涨了130.2%。此外，根据诸葛找房的统计数据，有6家房地产企业的拿地金额突破了百亿元大关，其中建发国际的总拿地金额为154.9亿元，位居第一。华润置地和中海地产分别以150.26亿元和147.45亿元的拿地金额位居第二和第三位。这些数据显示，开发商的信心正在恢复，土地购置量逐渐回升。房地产业的复苏与各地政府维护土地市场稳定、放宽土地政策等因素密不可分。

此外，由于经济下行压力加大，不再过度依赖房地产作为刺激经济的手段，基础设施建设投资也成为了支撑经济增长的关键力量。据不完全统计，前8个月基础设施投资同比增长了8.3%，第二季度每个月的增速都持续上升。基础设施投资的增速提升意味着今明两年基础设施建设将扛起经济增长的大旗。

在贷款和社融规模大幅增长、购房观望情绪减弱以及房地产开发商信心恢复的三大回暖信号下，楼市有望重回上升轨道，复苏的希望逐渐显现。这并不意味着房价会再次经历过去的快速上涨，因为现在的市场环境与以往已经不同，住房需求、购房者购买力等各方面都发生了变化。我们需要更多地考虑如何创造财富、合理支出和增值，因为这个过程已经不同于过去，结果也将会不同。