风向有变，房价或将“失守”？楼市3个信号值得留意

2022年的楼市，成交量断崖式下跌，市场情绪大转换，让一个个传统销售旺季彻底凉凉，冷冻的意味格外浓厚，不仅如此，最近专家在谈论楼市时更用到“风向转变”一词。原因很简单，过去哪怕市场回调，都没有阻挡房价上涨的步伐，所以买房依然有增值保障，现在房价在下跌，不知何时才是价格底，面对此情此景，有闲置住房的家庭考虑卖掉多余房子，尚未购房的人变得愈加犹豫。

有人将下跌归结于疫情出现，事实上，房住不炒坚持6年，在持续不断的政策影响下，全国房价普涨早已宣布结束，甚至说全面失守也不为过。官方统计的70大中城市，70%城市新房价格下跌，90%城市二手房下跌，超过一半的城市房价已经回到两年前，像郑州、济南、武汉这样的中心城市，房价也出现失守。

平心而论，近期楼市确实出现3个坏消息

1，房价调整，轮到一线城市

深圳方面，近段时间佳兆业前海广场一大批降价百万的促销房源引发市场关注，现售价相较于5年前打了7折，比如51.86平方米的1房2卫，售价265万元，账面约损失100万元。毕竟位居深圳前海，又离地铁这么近，如此大力度降价抛售，有套现的原因，也有市场行情转变的因素。

广州的跌幅也不会低，贝壳研究院数据显示，广州9月成交的项目中，36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内，25%的项目价格降幅在10%-20%之间，23%的项目价格降幅超过20%。比如核心区的天河，合景臻颐府最高时14万/平，如今10万/平，以200平的四房为例，总价一下子降了800万。

2，百强房企销售业绩下滑

上海证券报11月9日报道说，前10个月，百强房企销售操盘金额为52258.6亿元，同比降幅为44%。目前，房企仍深陷负增长困局，仍有逾6成企业单月业绩同比降低。

销售难，本质上是购房者不买账，进而决定了房企买地积极性，更影响今明两年的还债以及企业运营。另中指初步统计数据，2022年1-10月，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平米，同比下降超30%。房子难卖，更别说赚钱了，对开发商而言，一个个坏消息迎面而来。

3，土地市场继续降温

机构测算，已完成第三批集中供地的13个城市中，底价成交的比例占据70%，同时熔断地块比例下降到15%。其中南京、青岛、无锡等二线城市底价成交地块占80%以上。此外，土地市场上房企的身影逐渐减少，过去那些经常抢占头条的品牌民营房企几乎隐身。可能有人会问了，明明统计的是TOP30房企的拿地情况，但表格里只出现了11家房企，剩下19家去哪里了？

答案是，全都消失在土地市场了。根据报告，10月销售50强房企拿地金额接近400亿元，同环比分别下降64%和68%，拿地金额仅高于1月份，为年内次低。具体到企业，超过九成50强房企10月无投资。

众所周知，土地是楼市的晴雨表，民营房企无力拿地的现状，基本上为未来两年的房价下行埋下了伏笔。

因为不拿地意味着放弃了未来的房地产市场，房企不拿地，不仅意味着放弃了未来的房地产市场，更会影响购房者的预期，这势必会给下一轮房企回款带来压力，所以现在等于陷入一个死循环一样，房企没钱不敢拿地——员工工资、供应商的结款、一大堆停工项目等着复工——楼盘降价……

房说君认为，之所以房价失守，关键还是在于房价太高、泡沫太大，侧面原因是楼市供需发生转变，有钱的早就买了，没钱的再努力还是买不起，让市场出现明显乏力现象，再叠加经济增长吃力，失业率走高的现状，即便是富裕阶层，对房价也失去了预期和信心，整个市场的购买力缩水，房子挤泡沫在所难免。

房子开始挤泡沫？

房子既然有金融属性，就难免会沾染泡沫，特别是购买力下滑时，下行的房价无法再让市场泡沫继续坚挺，从国家对楼市的调控来看，房子开始挤泡沫了。

房价变化：主动降房价保成交。有媒体梳理了销售额20强房企的年中数据发现，有12家的销售均价都出现了不同程度的下跌，分别有碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科集团、世茂集团。换言之头部房企中，60%的企业都在降价甩卖。

不仅如此，不少城市也主动降房价保成交量，比如吉林、湖北、四川等出台鼓励团购买房政策，只要楼盘愿意降价，甚至可突破限跌令下限。

地价变化：下调土拍门槛。现阶段房企资金不足容易影响拿地动力，为了避免流拍再次发生，北京、厦门、重庆、武汉、合肥等热点城市调低地块起始价，给房企留出更多的利润空间。

预期变化：经济正逐渐摆脱对房地产依赖。近一二十年来，绝大多数家庭都将买房作为提升社会地位，增加财富的象征，以至于大家并不计较家庭持有房产多到空置的情况，所以我们才会看到房产占据了太多的资金资源，甚至阻碍了实体经济的发展。但如今已经步入“小康阶段”，短时间内大家都不用再为住房忧愁，经济可以不用再依赖房市发展了。

房说君有话说，从房价、地价、预期的新趋势下，房地产将主动熨平泡沫并实现软着陆，在此发展下，两类人有福了，一类是刚改购房者，另一类是良心房企。这两类人对楼市的态度相对单一，前者是为了住好房子，满足生活环境、品质的要求，后者是全身心投入房地产开发，而不是为了赚钱转移资金或是开疆扩土而让购房者买房的企业。总的说来，做好合理规划和购置，哪怕房价失守也能稳定度过。