保楼市还是汇率？央行出手，国家做出选择，房产走势基本清晰了-财经界

可能在不少人眼里，房价之所以一路高歌，一个重要原因是市场上的钱变多了。这样的观点其实不无道理：2000年的时候，全国房价平均2000元/平，现在是10000元上下，涨了5倍，而同期的货币供应M2为13.5万亿，现在已经突破200万亿元，翻了15倍。

是不是很意外？明明涨了这么多房价，自己靠收入买房都很困难时，整体增速却没有跑赢货币增速。有专家认为，过去40年M2年均增速15%，但大部分的工业品，大宗商品等利润空间悬殊大，只有少数一二线城市房价、核心资产才跑赢印钞机。也就是说，印钞加快，让我们的收入看上去提高了不少，但购买力没有跟上，实际上还是贬值了。

从这个角度看，老百姓的收入彻底拖后腿了，收入水平连房价都比不过，要么因买房结不起婚，要么掏空家庭所有积蓄咬牙买了房子，还要倒欠20-30年的债务。按照这样的通胀趋势，国人基本要用上一辈子的付出，才能勉强买一套房子。

未来的房地产市场，还会照这样走下去吗？其实，从2016年开始我们国家就针对高房价启动了一系列的调控机制，一方面以房住不炒为核心定位，辅助于各类符合城市风向的措施，想方设法摁住房价过快上涨的势头，另一方面，大力发展共有产权房、公租房等保障性住房供应，让经济实力不足人群居者有其屋，并配备制度加快落实租购同权。此外央媒也发文评论称：房市总体进入平稳发展轨道，房价也随之告别过快上涨区间。未来城镇化的进一步推进，市场仍有较大发展空间，还会有很多人新购和置换住房。

然而在很多人意识里，尽管市场表面数据不涨了，但走进售楼处却发现，住房丝毫没有减价迹象，是信息失真，还是地产商硬抗房价？

其实对于房企不降价有两个复杂原因：1是房地产经历二十几年的发展历程后，对房屋销售已经有备案价的要求，住房价格的话语权根本不在房企手中，所以不会轻言让利；2是人们已经形成买涨心态，即便降了价，购房者考虑更多的买了后会不会再降，销售也难言回暖。

楼市迎“转向”？期房保交付，稳楼市大招来了？影响有多大

个别售楼处不降价，并不意味着整个市场都是如此，事实上，现阶段很多房企都在“自救”，什么农产品换房、旧房换新房、买房送土猪还包屠宰等，对买房人的实际优惠都在提高。而且越来越多城市也急了，比如上海放松部分片区的限购，十强县昆山放开外地人社保门槛，甚至推动公职人员团购住房优惠、农民进城买房。

按理说，这样的让利力度，应该有很多人蜂拥而至才对，为什么“只听风不见雨”？总体来看，房地产市场趋于饱和，国内居民收入减少，购房意愿下降，是一个摆在大众面前的事实，不仅推动房地产成交的棚改货币化，以及城镇化步入尾声，有钱有闲的基本已经买了，更重要的是，现在楼市的症结，并非让利给的不够，而是：当老百姓对市面上的90%期房能不能交付都产生怀疑时，当大量开发商暴雷违约，出险房企越来越多时，谁还愿意花掉积蓄再次举债接盘呢？再说了，冠毒冲击下大家钱都不好赚了，即使有钱，也先保住那口饭。

唤醒楼市信心！除了给钱，“定心丸”得管够

所以在这大背景下，我们才会看到，不仅对买房人有了更实质的优惠，对于当下楼市的痛点，高层连发2条新规，伴随着新信号显现，稳楼市大招来了。

8月19日央视新闻报道，住建部、财政部、人民银行等部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。表面上，由国家队出手，专款专用，规格更高，方式更直接，足见高层对期房保交付的决心。但除此之外，很多卖完的房子，因为开发商没钱导致烂尾的现象还需要更深层次的力度，报道里提到：严惩逾期难交付的违法违规问题，追究违规挪用预售资金的责任。也就是说，对于这类房子，除了给予资金交楼之外，还要对违约烂尾开发商追责，大快人心。

8月24日，国常会退出一揽子计划，对于楼市提出“允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。”31字表态房地产，看似简单但话里话外给予了地方、银行更多的操作空间去支持刚改购房者。照此趋势，未来除了利率、首付外，还有更大的利好空间。

对于“保楼市还是汇率”的问题上？国家做出选择，央行也出手了

不可否认，从今年越来越多城市放松房市的做法来看，不少人会笃定这是“保楼市”的预兆，特别是二季度的货币政策执行报告还专门说了：坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币。扭头央行又降MLF利率和LPR利率，还专门对房贷对标的中长期利率做了15BP的下调，而在这一波操作之后，离岸人民币汇率直接冲破了6.83的压力位，大家都在讨论什么时候会破7。站在这个角度看，在”保汇率”与”保楼市”之间，难免让人觉得大环境是选择了后者。事实是如此吗？

值得一提的是，汇率和房价，两者没有必然关系。但因为房价的涨跌有货币因素推动，让房价和汇率联系在了一起，如何理解呢？要想撑住房价，就要货币宽松，而货币宽松会让流动性充足。而宽松的货币，会让汇率承压出现贬值。房说君认为，如果你说保楼和汇率之间，就是一个对立的矛盾体，理论上是这样，但对于现阶段可能会是错误的回答。

一来，央行在坚持不搞“大水漫灌”的后一句提到，“兼顾把握好稳增长、稳就业、稳物价的平衡。”可见货币政策优先考虑的是稳增长；再者，年轻人失业率偏高了，楼市在多轮救场后仍然探底，显然对于国际和国内平衡来说，高层会更关注国内，毕竟稳增长就是稳经济，防止热钱外流，持续扩大内需，房地产就是重要角色。