不过，与共乐社区烂尾别墅群不同的是，南岭村烂尾别墅系因开发商资金链断裂所致，这与目前媒体曝光的深圳多个烂尾楼盘相似。据媒体不完全统计，目前深圳建于上世纪90年代，烂尾至今10年以上的楼盘有多个：1991年建的罗湖区新世纪广场因广场房产部分被债务查封而于2001年停工；1991年建的福田区富豪花园因商业诈骗业主至今没拿到房产证而于1997年停工；1998年建的南山区邦达花园因经济诈骗致整个楼盘陷僵局而于2000年停工；1993年建的罗湖区新世界大厦因开发商破产陷债务纠纷而于1996年停工；1999年建的罗湖区金丽华广场因开发商逃跑而于1999年停工。

事实上，共乐社区和南岭村烂尾别墅群建设的上世纪90年代初，正处于一个被媒体称为“房地产大跃进”的年代。彼时，《建筑法》和《建设工程质量管理条例》还未颁布施行，市场上的建筑专业人员也没有现在的专业。在那个年代，国内住房制度推行市场化改革，很多城市掀起了城市土地置换、旧房改造更新的浪潮，房地产业蓬勃兴起。在此背景下，大量的老住宅楼被拆除更新，不少新住宅楼因求快而盲目上马，在求快求量中忽视了质量，由此产生了“先天不足”的房屋。

云南财大房地产研究中心主任张洪教授认为，住宅开发建设是一个系统工程，不仅要求资金和技术实力，而且要有对质量的监督管理能力，这就需要一个专业的队伍来开发。如果开发建设的资金不到位，而且缺乏专业的知识和能力，这必然会影响到房屋的建设质量。尤其是建别墅群，对资金和技术要求就更高，具备资质的开发商才能做得好。

用地权属性质至今未理清

这84栋烂尾别墅的存在，不仅原村民希望尽快解决，宝安区相关部门和共乐社区也多次向上级申请改造更新。但是问题就在于，关于烂尾别墅群所在地块的用地权属性质，直到现在都还没有理清楚，以致无法启动改造更新。

据当地媒体报道，前几年，共乐社区作为申报主体，曾组织更新意愿收集，大部分原村民同意更新，于是启动更新申请。宝安区城中村（旧村）改造办公室多次现场调查后，向深圳规土委城市更新办公室申请更新，拟拆除后建成高层住宅楼。深圳规土委宝安管理局审议通过更新申请，宝安区政府也审议通过并将别墅群地块纳入该区城市单元规划。不过，深圳规土委城市更新办公室前后两次分别以不符合《深圳市城市更新办法实施细则》拆除重建的条件，以及用地权属性质不明确、改造类型无法确定为由，不同意将该地块纳入城市更新单元计划。

媒体公开报道称，别墅群地块原是宝安县国土局批准的用做兴建工业厂房和宿舍用地，后经共乐共和村经济合作社申请变更土地用途才改为住宅用地。也就是说，当时仅变更地块的土地用途，并未涉及到土地权属性质的变更。由此可知，这一历史遗留问题导致了别墅群地块的权属性质至今仍不明确。

虽然原村民有别墅房产证，还特意向媒体出示证明，但这终究不能解决别墅地块的权属性质问题。而与之相比，虽牵涉产权纠纷但并非小产权房的南岭村烂尾别墅群，据称相关部门正进行产权梳理和协调，南湾街道办还提出整体拆除方案，等烂尾别墅拆除后，别墅群所在地块将无偿提供给政府用做教育用地。

共乐社区工作人员对本报记者表示，对于此事，社区此前接受其他媒体采访时已经做了表态，社区“该做的都做了，决定权不在社区，而是在区里和市里”。

2014年，深圳规土委宝安管理局曾对媒体表示，更新单元范围的权属问题，可通过将辖区非农建设用地中2万平方米指标调入共和园城市更新项目。深圳规土委则表态将进行调查研究。

为何这么多年过去，这块地的权属性质还不明确？就此，《中国经营报》记者致函深圳规土委，但是截至发稿未获具体回复，其宣传科表示“还在统筹协调中”。

张洪教授对此表示，共乐社区烂尾别墅群的更新牵扯到了土地权属性质问题，这是一个比较难解决的问题。如果该地块是集体土地，按现行的集体土地征收办法，地方政府想要盘活这个地块，就需要按市场价值补偿原村民才能征收，再将该地块的土地使用权出让给开发商。而如果是国有土地，地方政府就少了征收补偿这一程序，可直接将土地收回然后进行出让。该地块权属性质的不同，涉及到征地补偿收益的问题。至于那些烂尾的别墅，因其常年无人居住使用，市场价值相对就要少许多。