潘石屹“甩卖”了7成的高品质房产，他真的要走了？

从SOHO中国七折出售3.2万核心地带优质物业以降负债和优化企业财务结构的表述来看，应该是这两年的疫情和营商环境变化影响了SOHO中国的出租率和租金水平的成长性，在企业净负债率维持44%这一较低水平的情况下依然导致企业现金流产生一定压力所致。否则，企业出售物业资产的态度也不会如此殷切，在给出较大折扣的同时还主动给予中介机构4%这一较高的佣金比例。

这说明一方面SOHO中国对于市场在短期内的回暖缺乏足够信心，因此不愿意通过增加负债的方式来解决企业目前所面临的现金流压力；另一方面，SOHO中国不愿意增加负债而是以出售资产来降低负债以维持企业流动性的选择，说明企业也已经无意在未来持续参与内地市场和加大在内地市场的投资，而只是勉力维持运营并等待合适的时机实现出清而已。

就目前SOHO中国给出的这个价格与折扣力度而言，对于可能接盘的企业来说的确是有一定吸引力的，毕竟这个属于散售价格，而散售价格一般能够给予的折扣都是比较少的。相比于之前的七五折，这是SOHO中国的又一次降价，但这些资产却都是核心地段的优质物业资产，这一方面表明这些资产在目前的情况下要成功卖出还是有一定难度，另一方面也表明SOHO中国资金需求的迫切性。不过，给出如此低的折扣和如此高的佣金比例，估计SOHO中国对于以七折顺利售卖这些资产还是有信心的。SOHO中国这次的接盘企业，可能会是一些资金实力较强的投资型或者自用型企业。

实际上，对于自持物业较大而且资产相对优质的企业而言，要解决现金流不足或者流动性压力的途径还是比较多的，比如完全可以向银行申请物业抵押借款或者发行不出表的ABS来解决。但是这一操作的前提，是企业拥有更好的投资机会和更高的投资目标收益，而中国内地商业地产市场的尴尬之处就在于，连SOHO中国这样持有大量优质物业的公司，其经营收益也无法覆盖同期银行贷款利息，更何况与此同时还要维持企业运营和缴纳税收。

作为中国内地最优秀的自持物业运营者之一，SOHO中国目前的处境，也是中国商业地产行业的一个典型代表。

从行业发展环境来看，商业地产领域出现这种尴尬境况，是由中国内地特有的房地产开发规划制度中强制性商用物业配比所造成的此类物业市场供应过剩，以及金融业牌照和利率管制所造成的融资成本过高的双向推动所导致的。从当前的土地、城建和金融管理制度来看，部分地区或有松动迹象，但是完全实现市场调节进而实现商用物业的市场化供求平衡以让租金水平能够覆盖同期银行贷款利息，在短期内依然无法实现。因此目前特有的发展环境，让中国内地的商用物业投资和持有只适合境外低成本的长期资金来作，或者以住宅为主的较大开发商以出售型物业的现金流交叉补贴的方式来承担。这就使得独立的商业地产开发与运营，在商业底层逻辑上根本就无法成立。

关于SOHO中国此次出售资产是不是会持续跑路的问题，我选择相信SOHO中国对于出售资产来降低企业负债率的表述。实际上，SOHO中国没说出来的实情，可能更是这两年来大环境变化带来的运营恶化，对企业现金流的侵蚀所引发的流动性压力。一般而言，在企业财务相对健康的情况下，以负债来解决现金流短缺是着眼于可持续经营和对未来的信心。在SOHO中国不愿以负债来解决现金流需求的情况下，其本身的净资产负债率本来就相对较低，因此企业出售资产主要还是为了解决当前的现金流之需以维持经营，跑路的可能性几乎没有。

不过，变卖资产对于SOHO中国而言，在改善和优化企业财务结构、以及提升企业流动性和降低负债的同时，却意味着自持优质物业的减少。SOHO中国作为中国内地商业地产投资运营的一家标杆性企业，其发展动向与经营策略调整，不单是行业发展环境的体现，其实也是中国内地民营经济信心的晴雨表。