京东产发能否掀起中国物流地产投资热潮？

京东产发作为京东集团旗下的物流地产公司，在2023年3月30日宣布将旗下业务——京东工业和京东产发分拆独立上市，进一步扩大了公司的资本运作。其中，京东产发主要聚焦物流基础设施建设和多元产业园区布局，其重要性不言而喻，招股书中“中国物流资产”出现的频率超过了380次。京东产发的投资物业主要为物流园区和产业园区，其公允价值与所在地区房地产市场状况有关，预计后续公允价值变动将继续对财务表现产生重大影响。

京东产发的主营业务如何实现快速造血？这才是关键。在过去的几年中，京东产发的财务收入主要来自于向京东集团及其联系人收取的服务费。虽然该项关联交易金额预计在2025年将增加至24.4亿元，但这并不能满足公司长期的发展需求。

京东产发的资本开支在2020-2022年分别为65亿元、77亿元及121亿元，主要用于土地收购及建设成本、物业、厂房及设备支出、土地收购的预付部分支出、其他有形及无形资产。资产来源主要是外部融资，该公司也为拓展资金来源创建基金。2019年2月和2020年1月，京东产发先后与普洛斯的母公司——新加坡主权财富基金（GIC）成立2只京东物流地产核心基金，2020年9月与GIC以及阿联酋主权投资公司穆巴达拉（MIC）共同成立开发基金。

长久以往，全球仓储业的融资仍以权益融资为主，其中以基金设立为重。京东产发抢占市场必须雄厚资本，但其主营业务如何实现快速造血？这是京东产发未来需要思考的问题。尽管刘强东一直梦想国际化，但如何在国内市场上获取更多的收入和利润，才能为公司的长期发展提供更多的资金支持。在未来的发展中，京东产发需要继续加强物流基础设施建设，努力提高资产利用效率，才能实现快速造血，为公司的长期发展提供更加稳健的支持。