三四线楼市转不动了：装不下房企巨大的梦，填不了房企的巨额窟窿

随着央妈官宣认房不认贷后，京沪广深四大城市全部跟进执行，政策利好叠加传统旺季，起到三两拨千斤的效果，有开发商连夜涨价，取消全部优惠，有售楼处通宵营业，一天卖了一个月的量。

相比于一二线的“松绑”，三四线楼市普遍走得更远，已经采取刺激性政策。然而在过去的8月仍然持续下跌局面，近8成城市新房与二手房价格同比均下跌，二手房卖不动，房产中介“只快乐了45天”。

一边是新政后少部分人的独角戏，一边是三四线城市沉默的大多数。诠释了最简单明了的关系：没有人的地方，就没有未来，房地产也是如此。

中指院监测数据显示，百城二手住宅平均价格已连续16个月环比下跌，成交规模继续探底，据克而瑞，100个典型城市成交量1708万平方米，同比下降39.8%，环比下降26.8%。其中，72个三四线成交规模同、环比分别下降42.9%和23.2%。

需要说明的是，三四线楼市这几年并不好过，阴跌情况不是一天两天了，按理说，应该施以更多援手才对。然而面对地产拖经济增长后腿的局面，尽管绝大多数城市都打开了宽松空间，但一些针对性促进市场平稳发展的措施仍旧是一二线挑大梁，基本很难看到三四线城市的身影。

这不难理解，三四线楼市的需求基本饱和，释放一二线城市的需求相比刺激三四线更为健康，比如城中村改造就指定特大、超大城市，因为这些城市有实力消化。

难道国家不想恢复三四线楼市吗？房说君认为，按照国家的规划，三四线一直是整个统一大局中不可或缺的一部分。历史上的棚改，政策的出发点是通过盘活房地产相关的建材、装修、园林、电器等行业，来实现更新城市，改善民生的作用。

但当下楼市的所有政策，我们必须要站在“平稳健康”高度，因此官方才发文，收缩型中小城市应转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导公共资源向和人口向城区集中。

说白了，由于大环境的变化，大城市虹吸效应越来越强，中小城市的资源与实力注定无法与之抗衡，特别这几年疫情，以及不算太平的国际环境，三四线楼市行情明显比一二线严峻得多，再出钱强行支持三四线楼市，短期可能会带来一波投资，但未来势必会留下烂摊子。

然而放眼三四线楼市现状，曾经推动市场走上巅峰的中小城市，正经历10年未遇的新关口。

都知道，三四线房价是兴于棚改货币化，又衰于棚改货币化，虽然发展时间很短，但起势非常快，短期内释放了澎湃式需求。伴随而来的是众多房企瞄准机会，纷纷杀入三四线甚至更低级城市拿地盖房，这其中以恒大、碧桂园最为激进，而这些城市也给宇宙房企提供了业绩爆发的契机。

而我们熟悉的碧桂园，销售额从2008年的175亿增长到2018年的5508亿，直至2022年都稳坐行业第一的位置，无人撼动。

以碧桂园为例，深耕三四线，并不是一句简单的口号，多年以来我们可以看到它在土储结构上做出的各种努力：2021年，碧桂园新增土储面积85%位于三四线城市，虽然2022年这一比例降至47%，但它在一二线城市拿的地大多集中在远郊，并未触及核心区域。

说白了，就是船大不好掉头，碧桂园多年重仓三四线及县城，主打的就是一个低成本开发，以刚性需求为主，所以想要赚钱，必然是短平快的“卖场模式”，用杨国强的话来说：像卖大白菜一样卖房。

你想啊，一车白菜能卖几个钱？为了实现盈利目标，可不得走量吗？

所以这也造就了碧桂园在销售端的最大问题，哪怕楼市存在短暂趋暖的形势，但三四线城市根本吃不到政策红利，竞争性不足，导致去化难度越来越大，造成资金占用与利润率下降等棘手问题。

今年上半年，碧桂园直接亏掉了514.61亿，另外公司有息负债总额2579.05亿，其中一年内到期的有息负债为1087.03亿元，同期在手的非受限现金是1011.15亿元。

可以从两个层面理解，一是销售无力的碧桂园试图降价清库存，所以这6个月卖的房子，都是亏钱卖的？

二是财务状况确实紧张，算不上资不抵债，还有回旋余地。可如果市场继续下探，资产则会继续缩水。

更要命的是，内忧外患之下，碧桂园依然需要完成“保交楼”的政治任务。据机构数据，今年全年碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除今年上半年已交付的27.8万套，下半年的交房任务仍有40多万套。

面对如此巨大的交付量，房企完成并不容易，不过已经在努力自救中了，希望能够等到市场回暖的时候。

但恕我直言，房说君的个人观点是，碧桂园走到今天这步田地，不能说全是开发商的问题。

说穿了，就是人口不够用了。更不用说过去这一轮房价上涨，本质上是靠棚改拆迁的外力助推，属于无源之水，无本之木，毫无根基可言，又何来得到长久发展呢。随着产业资源枯竭，年轻人都跑大城市去了，当初涨得有多猛，未来下滑得就多厉害。一言概之，三四线楼市的终局：注定是一地鸡毛。

截至2021年底，我国县和县级市共有1866个，占全国县级政区数量的65%左右。而过去十年常住人口减少的县区有近1500个，其中约1240个为县和县级市，也就是说近七成县和县级市常住人口在减少。

按照如今这个新生儿趋势，未来对于很多城市来说，预计减少的会更多。同样的，住房供需失衡会更严重，截至今年2月，三四线楼市新房去化周期平均21.5个月，部分城市积压的房子十年都卖不完。

房说君有话说，一切都不一样了，十年前楼市是机遇，而十年后只能称之为“关口”，就算过了这关，好日子也已经没了。再一次证实三四线楼市是真转不动了，既装不下开发商巨大的梦，也填补不了他们的巨额债务窟窿。