数据：楼市复苏前景变得不明朗？内行建议：做好“贬值”准备

中国房地产报以题为《全国楼市跌幅继续扩大，下半年能否止跌？》文中，以统计部门发布的最新数据作为切入点，得出结论：楼市复苏前景变得不明朗起来。

综合来看，房地产开发投资同比下降7.9%，房地产销售面积同比下降5.3%，开发景气指数急转向下至94.06，整体都呈现下降趋势，唯独房地产销售额还在继续增长。

这说明什么？楼市经历短暂回温后又回归低温常态，房价仍然高高挂起，这样虽然拉大了销售额的增长，阻碍大家的还是买不起。可是你要想啊，就算楼市还靠房价撑着，口袋里没了钱，谁还会惦记房子这些虚拟财富，房子没人买了，谁还会继续将购房作为赚钱工具。

现在网上很多关于房产贬值的言论，主要表现在疫情影响，以及国家坚持落实房地产去杠杆措施的大环境下，市场整体处于调整期，房产成交恢复差，房价“永远涨”的预期正在一点点改变。再加上又降低房贷利率，很多房产持有者为此丧失了信心，纷纷提前还款减轻负担，还有朋友圈可以看到的各种低价房，相比2021年高峰期，折价10-30%不等。

这是不是意味着房产贬值潮就要来了？如果说普通人难下定论，我们正好可以看看国家会议的最新提法，大概说了三层意思。

一是房地产市场的流动性令人担忧。

“房地产市场供求关系发生了重大变化”这个判断，必须关注。住建部去年发布的一组数据显示，过去十年，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。不管买房目的如何，总之房子供不应求就是事实，这也是房价持续坚挺，甚至高企的原因，足以证明房子并非是泛滥成灾，而是被炒房的资本所吞噬。

而现在，楼市供需发生巨大逆转，克而瑞统计显示，6月重点30城新房供应量环比上升34%，成交量环比下挫9%，同比降幅25%，再度刷新历史最低水平。

短期因素是暂时的，更重要的是长期因素的变化，根据官方公布的数据，2022年全国人口减少85万人，出生人口仅962万人，内地29个省份中，19个省份人口自然增长率为负，而2019年时仅有东北三省，有人通过产科建档数字估计，今年出生人口可能比22年还要少。伴随人口大盘见顶，更鲜明的长期信号也出现了：房屋流动性，被明显抑制！

6月末，全国商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%，逼近2016年最高水平；

年初至今，二手房供大于求行情出现明显上扬，6月初，重点13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。重点城市尚如此，何况众多二三四线城市，本身经济恢复基础尚不牢固，又没有足够多的年轻人口，长此以往，随着人口形势逆转，库存面积逐渐增加，成交面积则随之下滑。

二是房价不会暴涨，但楼市长期积下来的问题要消化。

过去是什么问题？其实，这基本是老百姓一直在谈的话题，而且也是他们特别苦恼的事——高房价，有机构做过相关统计，中国的房价收入比（=每户住房总价÷每户家庭年收入）世界最高，核心城市如深圳、上海的房价收入比，平均40倍以上，楼市泡沫之大，已经远远超出了普通人的承受范围，这也是国家提倡房住不炒并出台限购限贷政策的根本。

形势变了，招数也要变。两年多的低迷行情，绝大多数城市的狂热购房气氛消退了，但房价收入比仍超出3-6倍的合理区间，很明显，房价要降到合理水平不是一朝一夕之功，加上土地的不可再生性，注定部分城市房价很难降，怎么办？只有以时间换空间，“适时调整优化房地产政策”，但地方政策这一块，弱二线和三四线城市已经“应放尽放”，而像四大一线这样的核心城市，他们可能等“一区一策”的精准优化。不过，要楼市更健康，恢复流动性只是第一步，接下来还需要较长的过程。

三是房地产旧时代走向终结。

毫无疑问，“积极推动城中村改造”的表述给行业带来了更多期待，毕竟框定21个超大城市和特大城市，都是人口流入较多的区域，对改善民生、扩大内需也是一个利好，但动静大概不会像上次棚改货币化那么大。

因为这次重点提了，城中村改造要跟保障房建设结合起来，目的就很明确了，不是要消灭城中村，而是让它们换一种面貌存在，不是要棚改去库存，而是增加保障房的供给。当然了，可能会诞生一些拆迁户，效果可就差得远了，更多的是涉及城市、公益、保障房之类的民生问题。

最近几个月，要求救楼市的声音，此起彼伏。有专家甚至抛出观点：救楼市，就是救内需。但是这一周，这些声音突然小了，为什么？因为一组数据的出现，所有救市派都傻眼了——

根据央媒数据，2023年上半年中国GDP593034亿元，同比增长5.5%。

具体来看，一季度GDP增长4.5%，二季度增长6.3% ，很明显一季度比二季度增长要弱，但从房地产角度讲，一季度房地产情况要大大强于二季度。这意味着经济企稳的一季度，房地产走强，经济整体向上的二季度，房地产走弱，离了房地产，经济照样复苏和增长？

以前，经济维持中高速增长，房地产必须要强，但如今打破了一个长期以来人们的共识，就好像今年国家会议上，多次提到了“稳”字，这也说明未来房地产仍然坚持平稳发展原则不动摇。

房说君有话说，在这样的状态下，房产价值虽然不至于崩溃掉，但要想赚钱何其难？如果仅从价值计算的话，2022全年房价涨幅为-2.0%，换言之持有大多数房产还不如存银行，起码有利息，当然了，房地产从旧时代终结的趋势也不能忽视，考虑到生活品质的需要，在首次置业或是置换的情况下，建议买有口碑开发商的房子，能分散一些折旧成本，至少未来住得也舒心。