今明两年 做好潮水褪去后准备 3个问题很现实 学区房不吃香了

最近，关于我国楼市的话题引发广泛关注。有人认为高房价不可持续，预示着楼市将降温；但也有人坚信房地产依然值得投资。在不同的观点之间，我国楼市正面临着重要的挑战。在这里，我们将探讨当前楼市形势，以及未来两年可能出现的情况。

一、楼市发展的三大关键因素

要了解楼市的发展，需要考虑土地、金融和人口这三个关键因素，它们相互交织，共同影响着楼市的走势。

1.土地作为不可再生资源，是楼市发展的基础

近年来土地出让收入在地方综合财力中所占比例下降，这表明地方政府的土地财政逐渐减弱。这一现象背后是房地产市场的低迷，土地流拍现象增多，地方政府的偿债压力增加。

2.金融是房地产行业的关键支持

为了避免金融风险，监管部门采取了一系列收紧金融政策的举措，尤其是对高杠杆的房企。今年初，百余家上市房企的合格率仅为29%，大部分房企难以回归负债安全线内。这表明金融渠道仍然收紧，房地产企业的融资面临挑战。

3.人口是楼市发展的重要驱动力

我国人口增长放缓，2022年人口减少85万，进入负增长状态。这对房地产市场构成了巨大挑战，因为购房需求受到抑制。尤其是学区房之前的高需求已经减弱，家长们不再盲目挤破头追逐名校。

二、楼市降价趋势

在当前形势下，楼市降价趋势逐渐显现。许多城市的二手房价格出现下跌，新房的销售也不如预期。购房者对高房价的负担感到沉重，而投资信心逐渐下降。

一些城市甚至采取了降价促销的策略，例如武汉核心学区房的价格下降，这表明房地产市场正逐渐进入买方市场。高房价和低收入之间的巨大鸿沟已经成为楼市的主要矛盾，政府需要采取措施来降低这一矛盾。

三、挤泡沫行动和学区房

为了解决楼市的问题，政府需要采取挤泡沫行动。过去的高房价是楼市泡沫的表现，政府需要逐步降低这些泡沫，使房价回归到合理水平。这个过程可能会导致一些房产价值的下降，对于购房者来说，这可能是一种机会，但对于房企和投资者来说，可能是一种挑战。

此外，政府需要关注学区房的问题。过去，学区房一直是高需求的热门选择，但现在随着教育理念的改变和房价下跌，学区房的吸引力减弱。这可能会导致学区房价格的下降，但也有助于恢复市场的流动性，使更多人能够购买适合自己的房屋。

四、延长优惠政策

政府可能需要延长阶段性的楼市优惠政策。今年以来，许多城市已经出台了多项楼市调控政策，以稳定市场。这些政策可能需要更长时间来发挥作用，因此政府可能需要延长它们的有效期。这有助于稳定市场并减缓房价下跌的速度。

我国楼市正面临着多重挑战，高房价、金融风险和人口减少都在影响着市场的发展。政府需要采取措施来解决这些问题，包括挤泡沫行动、关注学区房问题和延长优惠政策。购房者也需要做好未来两年楼市变化的准备，认清市场趋势，理性投资，以应对不确定的情况。无论如何，我国楼市的未来发展将继续受到广泛关注。