一锤定音？里程碑“招数”来了，资本撬动楼市，房地产有救了？-财经界

当下的楼市，迫切期待一场酣畅淋漓的飙涨：一边是媒体、中介、销售们参与到唱多的舆论狂欢中，集中连续地为“楼市回暖”站台呐喊，再不进场房价就该涨了；另一边是地王重出江湖，房企砸36.43亿重金以15%高溢价拿下苏州一地块，“面粉”贵了，“面包”价格自然水涨船高的道理，可能没人不懂。

在如此密集的信息轰炸下，有购房打算的人，会不会坐不住了？从诸葛找房释放的数据来看，2月重点10城二手房成交全部赶超去年同期，市场行情“全线飘红”。

其中，青岛涨幅占据领先优势，同比上涨311.98%；其次为东莞，本月成交1848套，上涨237.84%；杭州同样优异，涨幅达216.75%。同时，苏州、成都、佛山同比涨幅也均超100%。

实话实说，这些地方的表现是真的，绝不是空穴来风，但我们必须清楚，这个现象不具备代表性。全国600多个城市，短期内少数头部城市的成交回升，并不能反映市场全局，且去年2月适逢春节假期，同期基数偏低，所以才增量明显，再叠加疫情防控松绑以及贷款利率、额度放宽，以至于部分需求释放，也是符合预期的。

至于土地市场，更多是复苏，据中指院披露数据，2023年截至2月28日，300城住宅用地成交建面为2776万㎡，累计同比-36%；其中2月300城宅地成交建面为1421万㎡，单月同比+4.6%，环比+4.8%。具体来看，杭州、北京、苏州的土拍竞争激烈，北京6宗地共吸引了20家房企及联合体报名参与，其中3宗地触顶成交。相反郑州、天津则较为冷清，郑州11宗地10宗底价成交、1宗流拍，本地国企为拿地主力。

这可是实打实的统计数据，不是“你觉得”，也不是“我觉得”，可以很负责任的告诉大家——当下楼市中，80%以上的城市都谈不上“房价上涨”！勉强说有可能上涨的城市，有且只有北京、上海、成都、苏州和宁波等！

基于这个事实，我们再反过来看目前进场买房的这帮人，无非是被暂时耽搁了的需求，有政策原因，也有舆论因素，并没有媒体、中介渲染得那么夸张。但是，如果单纯靠一小撮人，单纯靠部分抢跑的一二线城市，就想撑起一轮轰轰烈烈的房价上涨，大概率是没戏。

原因无他，大部分城市或多或少都存在3方面问题：1，房屋过剩严重，据任泽平测算数据，城镇住宅存量从不到14亿平方米增至2020年的313.2亿平米，城镇住房套数增至3.63亿套，当然分布上肯定是不均的，二三四及以下城市会占大多数；2，存款虽然达到空前规模，但很多资金都只是在有钱人之间流转，对于大部分人来说，仍然缺乏消费底气。

3，制度的弊端依然不得民心，过去几年，债务拖垮了众多曾经的大型房企，进入到2023年，依旧债务压头，一定程度上抑制了人们购买期房的意愿。

在这种背景下，楼市想要开启新局面，必须主动破局。

首先我们得弄明白，楼市的发展逻辑是什么？须知土地卖出去，房子盖出来，就一定要有人买单才行，否则整个市场产业链很难维持正常的运转，换句话说，释放合理需求成为当下楼市的头等大事，如果不能妥善解决，不仅影响市场预期，还容易对整个市场体系的稳定造成不利。

讲真，从一开始强刺激救楼市，很多人就不明白，为什么明明降价就能给解决的问题，非要搞得如此复杂？

作为发展中国家，努力发展经济是第一位，我国近30年经济增长离不开土地财政，而土地财政又是房价上涨的核心推手。

而破局关键是什么？只有两个字：房价。

当然，这也是很多人想不明白的地方，为什么明明降价就能给解决的问题，非要搞得如此复杂？

原因很简单，房地产业，从来不是一个能够自我循环的个体，而是联结地方财政、金融系统、上下游行业、居民资产的庞大体系。以地方财政为例，自2015年以来，土地出让金收入占地方财政收入比重明显上升，从2015年的16%上升到2020年的接近30%；而财政第二本账“政府性基金收入”更依靠卖地所维系，土地出让金占政府性基金收入的比重从2010年的77%，上升到2020年的88%。

某种程度上说，房价下跌并不是地方乐于见到的。因此在过去一年，全国自上而下开启了一系列“保房价”行动，包括但不限于降利率、降首付比例、松绑限购取消限售，但效果并不理想。目前，全国新房库存仍处于供大于求态势，库存总量为5.3亿平方米，已连续49个月保持同比正增长，其中，一、二、三四线的住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。

要走出困境，其实不难，最近中央发布了一系列举措，为保房价指明了“出路”。

1，2月20日，证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”，简单来说，号召有钱人来支援楼市，满足这部分人群在不动产领域的合理融资需求。

2，2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，推动“租购并举”住房战略，促进房地产市场平稳健康发展。

总的来说，国家为了保房价，为天量的楼市库存找买家。而这个“买家”，不再局限于个人购房者，是允许“企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营”。这两个大招之所以对楼市构成大利好，是为楼市引入了资本，以改变当下的萎靡基本面。