楼市“苦日子”来了背后原因很现实内行人：有2件事不要做-财经界

过去二三十年里，哪个产业最受欢迎？很多人可能会回答：“房地产”。房地产业不仅孕育了众多房产巨头和致富炒房客，公开数据显示，截至2018年底，全国约有6940万人与房地产业相关，包括1263.5万地产从业人员、5809万建筑从业人员，以及1680万公职人员，再加上与房市关系密切的建材、家电、电梯等上下游产业，受到房地产直接影响的人口数量超过8000万。

如果说房地产业通过土地开发、房屋建设和销售等环节让这么多人“有饭吃”，那么购房者则是“主厨”。在过去的几年里，人们不惜一切代价将自己的“米”拿出来做饭。当自己的米越来越贵，想吃饭的人也越来越多时，购房者也会力不从心。这并不是开玩笑，随着行业自身的发展和城市化进程进入下半场，一段艰难的时光似乎已经到来。以下将详细分析几个方面。

一、楼市问题不断，购房者面临苦日子

根据克而瑞的统计报告，截至2021年底，24个重点监测城市中存在停工和延迟交付问题的项目总建筑面积约为2468万平方米，占2021年商品房交易总面积的10%。值得一提的是，长沙是未交付问题项目最多的城市，有28139个问题项目；郑州是问题项目占全年成交额比例最高的城市，占28%，相当于每10个楼盘就有3个存在烂尾问题。此外，在上半年的消协组织的投诉中，商品房领域的投诉增加，主要包括房屋烂尾引发纠纷、开发商未按期交房、房企规避监管利用补充协议等方式，损害了消费者的权益。

楼房的逾期交付甚至烂尾，最受影响的仍然是购房者。他们不仅自掏腰包支付了房款，还给开发商2-3年的时间来建造房屋。然而，预售制度给了开发商虚假宣传的机会，将购房者的资金用于回滚开发，这让购房者面临着房财两空和住房质量不合格的风险。每年都可能有数十万个问题项目和住宅出现，这已经不再是简单的商品房买卖纠纷，而是上升到国家层面的民生问题。为了推动现房销售，一方面，政府采取了措施来降低房企的负债率，另一方面，政府通过专项贷款来支持停工楼盘的交付，因为卖出去的房子90%都是期房，停工楼盘对整体市场的影响并不小。

二、高杠杆带来风险，购房者和房企债务高企

众所周知，房地产业近年来迅速发展，各类资金都流入了这个领域。相关数据表明，A股市场近50%的上市公司持有大量投资性房产，未纳入统计的非上市公司更是如此。由于房企和个人炒房客的大部分资金来自银行，这导致了高杠杆风险。一旦无法偿还债务，可能会发生断供，甚至导致房屋无法按时交付，甚至企业也会破产。购房者方面，家庭大部分财富都投资在房产中，中国的家庭资产配置中房产占比高达73%，而金融资产占比只有11.8%。房地产贷款余额也高达38.32万亿元，43.4%的城镇家庭有房贷。

房地产开发贷款在2021年底达到了12.01万亿元，同比增长0.9%。随着政府对房企实施更严格的监管，企业面临融资难和高负债的问题。此外，盖房子不再像以前那样赚钱，随着政府采取四档三线管理措施，房地产市场陷入困境，企业试图通过快速销售来回收资金，但销售变得越来越困难。

三、经济复苏不确定，购房者和房企都谨慎支出

在冠状病毒大流行爆发的三年里，房地产行业所依赖的经济环境正在发生变化。上半年，GDP增速仅为2.5%，远低于预期。社会零售总额在1-8月份累计达到28.3万亿元，同比增长仅为0.5%。在这种情况下，畅通经济循环的关键是推动供给侧的有效畅通，提高供给能力能够穿越循环的障碍，消除瓶颈制约，创造就业和提供收入，从而刺激需求。

如果购房者和房地产企业背负沉重的房贷和负债，收入又锐减，他们将无法有能力支出其他商品，从而无法推动实体经济的发展。尽管房地产市场可能不会出现崩盘，但在经济增速放缓之后，它无法再像过去那样对经济的贡献如此之大。

无论是楼市问题、高杠杆还是经济复苏不确定性，都意味着未来几年楼市可能会经历一段较为困难的时期。目前来看，经济复苏仍然存在不确定性，因此楼市的发展可能会对经济产生一定的拖累作用。然而，这并不意味着政府将再次采取刺激房地产市场的政策来促进经济复苏。在这种情况下，普通人需要做好长期的“苦日子”准备。

在国家号召过紧日子和苦日子的背景下，我们应该首先考虑的是不再将资金用于购房投资，而是将每一分钱花在刀刃上，做好苦日子的准备。当前的局势还没有完全消除，大型房地产企业面临债务压力，一些知名企业不得不裁员和减薪。这表明即使过去曾经取得过辉煌，也不能解决所有问题。因此，普通人需要做好长期的“苦日子”准备，同时应避免以下两个错误：

1. 不要扩大债务

在当前情况下，确保稳定的收入是首要任务。最好不要再增加债务，以免无法偿还，尤其是在通货膨胀的背景下，物价上涨导致生活成本增加，手头的钱变得越来越不够用，可能会面临财政困境。

2. 不要盲目创业

当前许多行业都面临不景气的情况，盲目创业的成功率非常低。此外，由于物价上涨，创业所需的商品价格也有一定幅度的上涨，这可能会压缩利润空间，增加风险。