楼市“没水没粮”了房企开启“降价销售” 影响有多大-财经界

最近，著名经济学家任泽平公开表示，随着城镇化进程放缓，未来房地产市场将出现更加严重的分化，只有那些吸引持续人口流入的高能级城市才能继续在房地产领域找到机会。他甚至预测，未来十年，只有约10%的地产商能够生存下来。

这一观点的背后，实际上是对当前房地产市场严峻形势的一种深刻洞察。多年来，中国的城市不断蓬勃发展，房地产市场一路狂奔，但如今大部分城市已经不再面临房屋短缺的问题。如果持续盖建大量房屋，很难销售出去，这将对开发商的盈利能力构成严重威胁。因此，未来十年，很可能会有高达90%的地产商被迫关门大吉。

从当前房地产市场的发展趋势来看，房企的生存环境已经出现了拐点。这主要是因为当前的房地产市场“缺水少粮”。

在房地产领域，成交量和回款被认为是“水”和“粮”。然而，尽管已经过去了三个季度，房地产销售依然在不断下滑。根据克而瑞的监测数据，30个主要城市中的新房成交面积环比下降14%，同比下降28%，而1至10月的累计同比跌幅更是高达40%。具体到各个城市，只有9个城市的新房成交量环比增长，而其他城市都出现了下降。这种低迷的销售情况直接影响了房企的业绩。

申万宏源的研究报告指出，10月，房企的销售额连续15个月下滑，销售改善趋势反复，同时，房企之间的差异也越来越明显。在销售额方面，前100家房企的总额下降了43.4%，而前10名和后50名的销售额均值相差了超过2300亿元。

事实上，没有足够的销售量支撑，下降的面积将不断扩大。在70个涨价的城市中，有70%的新房价格同比下调，而90%的二手房价格也同比下跌。

房地产业依赖资金运转，没有足够的成交量，就意味着没有市场，没有市场，就难以回笼资金，这会导致资金链断裂，许多房企陷入了流动性危机，有的甚至濒临违约。数据显示，前三季度，国内债券市场上有24家房企宣布展期，展期总规模高达1193亿元，较去年同期增加了1000亿元。此外，上海票交所的数据显示，8月份有2633家房地产企业商票逾期，占逾期企业总数的64%。再加上即将到期的债券规模，情况变得更加复杂。克而瑞资管统计，今年第四季度将有200家核心房企的债券到期，总规模约为1836亿元，其中包括恒大和富力等大型房企。

换句话说，房地产行业的处境日益艰难，这也影响了一系列开发项目的进展。以土地购置为例，今年前8个月的土地购置面积同比下降了49.7%，预计第三季度新增土地购置面积仅为2372万平方米，较去年同期下降65%。许多民营房企因缺乏土地拍卖资金而陷入困境，而国有企业则成为土地市场的主力军。

为了改善房地产市场的“水”和“粮”短缺问题，政府出台了一系列调控政策。其中之一是降低房贷利率，以降低购房者的购房成本，刺激购房需求。然而，目前的贷款利率水平仍然偏高，对楼市的刺激作用有限。此外，房价高企，与普通居民的收入水平相比差距很大。因此，解决房地产问题不仅仅是通过首付、利率和限购等手段，而是需要让更多的人愿意购买房产。

有两个积极的信号值得关注。

1.启动了“复工潮”

近期，中国开始推动“保交楼”政策，通过注入资金，加快房地产项目的建设进度。这将有助于开发商尽快完成项目并将房屋交付给购房者，同时提振市场信心，让购房者放心购房。

2.房企们开始“降价销售”

数据显示，房企中有12家降低了销售均价，其中有四家房企的降价幅度超过10%。这意味着市场上的降价潮已经开始，这可能会吸引更多的购房者，促进交易活跃度，并可能导致房价的下跌。