炒房客跑步离场，楼市出现“抛房潮”？什么信号？

正如任正非所说，把寒意传递给每一个人。在这经济全球化的时代，整个市场大环境的寒意，确实让每一个人都能切实感受得到，而作为牵动百余行业发展的房地产，则是率先入冬，市场信心备受打击。

一方面，二手房正在大量“上架”

据媒体统计，当下二手房挂牌量超10万套的城市有15个：杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、大连、合肥、北京、佛山、青岛。

通常来说，二手房挂牌量的增多或减少，常常被看作是楼市景气度的体现，比如有房者的持房态度，以及无房人的购房信心。在目前的市场环境下，多城二手房挂牌量激增，很容易将其和近期的楼市政策调整联系在一起，比如二手房交易降税、带押过户等。

但事实上，这只是楼市抛房潮的一个缩影，中新经纬的报道说，10月北京二手房在架房源量已连续6个月维持在15万套出头的水平。然而这还不算最高的水平，杭州贝壳研究院院长透露，截至11月初，杭州二手房挂牌量超过19.2万套。此外，成都、南京、苏州、广州、西安、合肥的二手房挂牌量为18.19万套、14.94万套、14.40万套、12.64万套、11.23万套、10.45万套。

可想而知，如果市场真的供需有度，就不会造成二手房挂牌量持续增加的情况，毕竟对炒房者而言，房产的附加价值要大于实际价值，如果不能产生持续的价值收益，那势必要自己去承担各种税费、利息，以及折旧成本。

可见抛房的原因，归根结底是房产的附加价值减弱，令到炒房客不得不开始离场。

另一方面，降价也难卖？热门城市普遍降价出售

国家统计局11月16日披露的10月份70个大中城市房价数据显示：70个城市中，新房环比向下调整的城市有58个，二手房环比向下调整的城市有62个。统计局抽样调查的70城包括了4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市，其中无论新房或二手房，价格下跌几乎占据了80%-90%城市，透过数据可发现，当下市场中有9成左右的城市房价都在调整。

此外，诸葛找房披露的10月10个重点城市数据中，几乎有80%的二手房房源在降价出售。

根据经济学家李迅雷的说法，房子的资金成本在5%以上，加上房子的折旧成本，每年房子的持有成本至少为6%。也就是说，当100万的房产，一年房价涨幅没有达到6万以上的话，炒房必然亏损。

然而，从这一轮楼市调整周期开始，直接就封堵死了房价持续高歌的可能，虽然不是让房价彻底止涨，但这点上涨幅度对炒房客而言根本没有意义，更为关键的是，购买力迟迟无法恢复，经济不确定因素增加，疫情不知何时结束，种种因素叠加下，很多炒房客可能连硬抗的能力都没有了。

比如杭州，10月共成交3733套二手住宅，环比9月下降9.33%，相较今年的成交峰值（6月6552套）减少约43.03%。据钱江晚报透露，杭州超6成二手房小区都降了挂牌价，顶豪学区房学军小学本部下调18.01%，保俶塔实验学校本部学区房下调16.46%。

经历了上一轮牛市的炒房客，基本都赚到了，但照目前的形势看，之前赚得的利润，可能会全都吐出来。

这一系列数据指向一个共同的信号：炒房客跑步离场，楼市出现“集体甩房”了？

房说君认为，之所以房市会出现这样别具一格的表现，主要是在2个指标下，房子逐渐成为了经济发展中的灰犀牛，如今资产缩水在所难免。

杠杆指数，泡沫化势头到了必须扭转时刻

购房者方面，央行数据显示，城镇居民家庭负债56.5%，负债集中化现象明显，主要以银行借款为主，其中房贷占大头；

房企方面，三季度末,房地产开发贷款余额12.67万亿元,同比增长2.2%，房企债务结构复杂，除了银行等金融机构债务，还包含工程款、材料款等经营性负债，信托贷款、保理融资等。

机构监测数据显示，截至11月16日，房地产债务展期规模已达1505亿元，涉及相关房企40家。债务规模上升的同时，三道红线又限制杠杆，无法借新还旧，房企压力日趋严重。

住房饱和程度，造成了极大的资源浪费

公开数据显示，我国城镇居民的人均住房面积为41.7平米，高于诸多发达国家（英国35.4平米、德国39.4平米、荷兰40.8平米），此外住房空置比例也证实了房屋总量过剩的事实。以2017年数据，我国城镇住房空置率为21.4%，其中二三四线城市的空置情况更加严重。远远超出合理标准5%-10%的区间，即便是几年后的现在，房子还在不停建，空置情况一样不乐观。

看了上面2个数据应该明白，我们对资产贬值要有所准备，像房价下降，泡沫减少是情理之中，而成交下降，又是加速让市场失去强流动性的体现，所以二手房市场的清冷形势就愈加明显，这边厢，炒房客急于落袋为安二手房大量上架却不愿意继续降价，但越降价越没有人买，那边厢，购房者还在等待更低的价位出现，宁愿失去机会，也不愿意冒险入市。什么信号？

1，炒房客和无房人存在观点分歧

简单一句话就是，击鼓传花的游戏玩不下去了。在炒房客眼里，虽然楼市不会有大涨行情了，但房子依然是家庭基本的需求，未来的通胀压力很大，持房比持币风险小得多；购房者来说，房价即便下降一半，在普通工薪阶层中，也没有多少人能买得起，要么白菜价，要么就继续观望。

2，无房人等待更好的政策

自从去年高层提出满足购房者合理住房需求的目标后，针对刚改购房者相继推出了各种住房补贴，经济适用房、共有产权住房、廉租房等，并且实行“租购同权”，无房者享受了政策的红利。很多人想要拥有自己的住房，所以对房价下跌的期望值很大，即便有人对自己的收入不够自信，随着多地扩充保障房供应，用低于市场价格获得住房的机会大大增加。房说君也在前几天针对深圳保障房6折售卖进行了评论，可进入了解“福利房”时代或将到来，释放什么信号？3个因素很现实……