这类产品也是跌跌不休 说好的攻守兼备呢

REITs市场一路下跌，中证REITs指数的点位已经跌破了指数成立时的1000点。尤其是今年以来，REITs指数的下跌速度加快，年内跌幅接近10%。相较于权益市场，REITs市场显得更加寒冷，这也反映在REITs指数相对于沪深300指数的超额收益走势中。

在这波下跌后，REITs产品陷入了尴尬的局面。在目前上市的27只REITs产品中，只有10只能够实现正收益，占比不到40%。而只有2只产品年初至今实现上涨。与认购时的火爆形成了鲜明对比。

更令人遗憾的是，在2022年，一些高速公路和产业园区类REITs产品的业绩不尽如人意。受到疫情限制的影响，一些产品在2022年的EBITDA完成率只有80%左右，未达到预期。产业园区类REITs的业绩表现稍好一些，但某些产品仍出现了下滑，如博时蛇口产业园REITs在2022年的EBITDA完成率不到90%。

对于REITs产品来说，它们的成长性并不高，因此投资者更看重底层资产经营的稳定性。与权益市场的投资者一样，他们希望获得高成长和高分红，至少要占其中一项。然而，当前REITs产品的现状是成长性不明显，而且经营稳定性也存在问题。这自然引起了投资者的不满，他们通过卖出来表达自己的观点。

然而，REITs面临的问题不仅如此。除了经济周期的影响，它们还要承受政策周期的压力。在2022年的中报中，许多产业园区为了支持租户，主动减免了部分商户的租金。一些高速公路类REITs也不时推出降费措施以促进经济活动。对于REITs产品的投资者来说，这种降费措施意味着现金流的减少，他们该如何应对这种情况呢？

这些问题与之前募集说明书中的预测不符。募集说明书通常会基于未来租金和高速公路收费的小幅上涨来预测底层资产的盈利能力。然而，现实中的情况与预期有很大差距，这不仅损害了REITs资产的盈利能力，也破坏了REITs产品的估值逻辑。

虽然情况看起来并不乐观，但REITs仍然具备一定的投资价值。令狐冲对此表示了兴趣，并决定进行一些投资。他倾向于选择高速公路类的REITs产品，因为出行是一个高贝塔行业，对经济周期的敏感度较高。最新一季度报告数据显示，高速公路的业绩修复情况是最好的。

一些高速公路类REITs产品还吸引了原始权益人的回购和基金管理人的自购。这至少表明原始权益人和专业机构对未来资产回报持乐观态度。