“稳健派”新城：2020超额完成销售目标 商业规模持续扩大

近日，房企陆续迎来2020年发展成果的“验收时刻”。1月8日，新城控股(601155.SH)发布2020年12月及四季度经营简报，交出一份稳健向好的年度答卷。

根据简报，2020年，新城控股实现销售金额2509.63亿元，累计销售面积约2348.85万平方米。其中，12月单月销售金额约310.55亿元，销售面积约319.85万平方米。至此，新城控股超额完成年初制定的2500亿元销售目标。

同时，新城控股超额完成年初制定的全年新开业30座吾悦广场的目标，截至12月30日，旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。而伴随开业项目数量逐步增加，和已开业商场运营逐步成熟带动收入提升，2020年新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。

在疫情笼罩和充满变局的2020年，保持稳健增长并超额完成年度销售目标，新城控股这一成绩单显得尤为难得。突出的成绩背后，是新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略筑牢的稳固基本盘，也得益于公司对行业趋势的深度洞察以及精准的投资布局。新城控股董事长王晓松表示，在过去的一年，新城坚持高质量发展，强化风控，稳健经营：“希望新城人能拥抱变化，拥抱创新。逆风中敢破浪，变局中开新局，磨砺聚变，创赢未来。”

双轮驱动 业绩稳中求进

2020年，受新冠疫情和复杂多变的经济环境的影响，房企分化进一步加剧。在此背景下，凭借长期深耕核心城市群以及优质的产品力、高效的运营实力等优势，新城控股不仅整体销售规模达到既定目标，位于全国各地的多个项目还持续热销。

以位于上海闵行的新城千禧公园为例，作为新城控股倾力打造的公园系2.0产品，项目10月首开当天认购并签约11.1亿，创公司上海区域操盘项目中首开当天签约最高纪录。位于温州瓯江口板块的瓯江湾项目，8月首开当天即认购300套房源，销售金额4.1亿，去化率达到97%，而基于板块利好的不断释放以及新城控股过硬的产品品质，项目2020年四开四捷，取得全年销售14.47亿的优异成绩。

在长三角之外的贵州六盘水，新城控股在当地打造的首个作品——凤凰薹于7月24日首开当晚即去化476套，认购3.39亿；并在此后的五个月内加推3次，开盘去化均在80%以上，全年签约金额达7.17亿元，市场占有率位居当地第一。

不断热销的项目也推动着新城各地方公司销售额的上涨。据悉，在地域深耕策略的指引下，2020年，新城控股住宅开发事业部涌现出苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司，不仅覆盖深耕的长三角区域，还包括环渤海经济圈。未来，随着全国化布局的持续深入，新城控股有望孵化更多的百亿量级公司。

手里有粮，心里不慌。在保持规模增长之际，新城控股还积极把握市场机遇，以较低成本获取大量优质地块，稳步扩大土储池。2020年，尤其是进入二季度以后，在城市加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下，新城控股投资力度加码显著，单是6月份，就新增19幅优质地块。据亿翰智库发布的《2020年1-12月中国房企新增货值TOP100》显示，2020年新城控股新增土地货值3644.5亿元，位居行业第六。

在拿地区域上，新城控股进一步推进全面均衡的全国化布局结构。2020年，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市，拿地城市层级显著提高，并依据综合体拿地优势积极降低土地成本。充足优质且布局均衡的土地储备，不仅有助于提升企业的抗风险能力，也为新城控股未来2-3年的发展提供坚实支撑。

商业运营收入57.21亿元 同比上涨超30%

克而瑞数据显示，受疫情影响，2020年TOP20内房企的总租金收入为1323亿元，相比2019年下降了9%，为4年来首次下跌。作为新城控股区别于其他房企的核心竞争力之一，2020年，吾悦广场超额完成年初制定的开业30座的年度目标，新城控股商业运营总收入则同比增长超30%至57.21亿元。

开源证券在近期首次覆盖新城控股的研报中还指出，吾悦广场租金经营随开业年限延长表现更佳。截至2019年，开业1-3年的吾悦广场平均租金收入0.9亿元，同比增长27%；开业5年以上达1.67亿元/座，同比增长15%。

凭借精细化运营稳步提升营收水平之际，吾悦广场规模也持续扩大。截至2020年12月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局。而更为重要的是，12月30日，新城商业在营规模突破性地达到百座，正式进入百店时代。

此外，在推动吾悦广场全国化的过程中，除了深耕长三角大本营和环渤海等城市群外，新城控股还正拓展中西部作为第二战场。在新城看来，中西部是一个较大的发力点，无论是从城市商业发展还是当地居民不断升级的消费需求的角度，以吾悦广场为代表的商业产品线都备受欢迎。为此，近年来，新城商业积极布局云、贵、川、渝，进驻西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等省会城市。

值得一提的是，新城控股还持续关注需求端的特征与变化趋势，推动吾悦广场迭代升级。2020年，基于对消费痛点的前期调研以及未来消费趋势，新城控股进行了一场产品升级战役，对商业价值体系和产品体系进行梳理和升级，提出并形成了以“三区两线、五位一体”为核心理念的“吾悦”价值体系，并推动产品升级战役进入加速试点和落地阶段。

在2020年底举办的“百店庆典”上，新城控股联席总裁曲德君表示，双轮驱动模式下，新城商业将一如既往聚焦线下空间，新城商业未来的发展愿景是“让商业空间更有价值”，持续提升商业空间的投资价值、商业价值和服务价值，致力于将吾悦广场打造成更受顾客喜爱的消费场所、更被商家认可的经营平台，致力于实现更让业主满意的资产收益。

频获国际机构认可 资本市场表现亮眼

保持销售增长的同时，新城控股还不断扩大融资规模，为公司持续发展提供充足资金支持。除了传统的银行融资外，新城控股2020年积极发行海外债、ABS、超短融及公司债等，积极拓宽融资渠道。单是5月至6月，公司就接连成功发行10亿元超短期融资券、15亿元中期票据、7.5亿元超短期融资券以及4亿美元的优先票据等，并持续降低融资成本。

值得一提的是，新城控股还以吾悦商业物业为底层资产，打通自持商业资金循环，于4月、6月和8月接连成功发行吾悦商业物业ABS，创新融资工具。

财务方面，兴业证券最近发布的研报认为，新城控股财务优势突出，财务结构稳健。截至三季度末，公司的净负债率仅为42.5％，处于行业内较低水平，现金短债比为2.07。结合公司业绩增长，土储充沛，维持新城控股“买入”评级。

持续的业绩增长和稳健的财务表现，也让新城控股广泛收获国际评级机构的认可。2020年11月2日，国际评级机构标普将新城发展和新城控股的评级展望从BB “稳定”上调至BB“正面”。紧随其后的12月4日，惠誉将两家公司的本币及外币发行评级由“BB”上调至“BB+”，评级展望为“稳定”；同时，将新城发展、新城控股及新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”，并基于公司优化的治理结构，同步提升新城的ESG评分。

王晓松曾表示，公司将保持双轮驱动的中长期发展战略不变，并将“增量”转向“提质”，由“冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。回顾2020年，使命已达；展望未来，新城控股在保持规模之际，将持续坚持高质量、可持续的稳健发展之路。