国家支持房地产

3 月 18 日，国家统计局公布了 1 月至 2 月的房地产交易数据，无论是房地产开发投资，还是房地产新开工面积和施工面积，无一例外都比上年大幅下降。更有甚者，销售面积和销售额甚至比上年下降了 20%和 30%左右。更重要的是，房地产市场库存量达到 7.59 亿平方米，年增长率为 15.9%，是有记录以来库存量最高的一年。在此背景下，3 月 22 日，国民议会就房地产行业的执行情况召开了一次会议。

相信很多人已经在各自的媒体上看到了关于全国人大落实房产工作的解读，那么就不要绕弯子了，直接看本文的内容，回答三个问题，其一，为什么要这样落实房产工作？其二，接下来会怎么做？其三，普通市民该如何应对？

首先是本次国民大会常会的主要内容，共讨论解决了3大问题，但最重要的是房地产劳动制度，公开出来的内容长达253字，这在历史印象中是看不到的情况。为了便于理解，根据现状，对主要条款解读如下

首先，明确了不动产的地位。

具体来说，房地产业确实涉及面广、产业链长，实际上说的是房地产业解决了很多就业问题。数据显示，从开发建设到销售设计等各个环节，相关从业人员超过5000万人，按一个家庭算，就是一个人，按三个家庭算，就是1.5亿人，影响不能算大。如果再算上几十条上下游产业链，人口就更多了。因此，本次会议将房地产行业定性为对全球经济和社会发展有影响的行业。可以说，这次对房地产业地位的强调与 2004 年将房地产业定性为 “国民经济支柱产业 “有异曲同工之妙。

其次，做好保交楼、保民生、保稳定、物业协调机制落地见效等工作，本文就不多做解释了，提过很多次，不能说没有新意，其实也是基础工作。比如房子交不了房，怎么恢复楼市信心，谁还敢买房？所以这个工作一定要做，而且还要做扎实。

第三，要系统规划相关扶持政策。

这十个字，是楼市高速发展二十多年来第一次被提及。曾几何时，我们也面临楼市寒流，我们也救市，但从来没有这样的表述。为什么会有这样的提法呢？

研究过本轮楼市的人都应该知道，自2021年底以来，从中央、部委到地方，出台提振楼市的政策已经超过2000次，但效果一直不明显，更重要的是，市场仍处于放缓通道，当然也有人喊出了要促进推动房地产健康稳定发展，但实际情况与目标背道而驰，影响了国家经济社会发展大局。所以不能再这样下去了，要采取更有效的方式方法。如何才能做到这一点呢？

大家要注意 “制 “这个前缀，说明之前的政策可能比较分散，或者力度不够，没有形成合力。比如放开限购，放了一点，这部分需求释放之后，市场就陷入比较冷的局面，还比如房贷利率，降了一点，购房者没有感觉，根本勾不起人们的购房欲望。现在有一种未经证实的说法，房贷利率可能下调到 2%。由此可见，下一步应该是更有力、更扶持楼市的政策。具体是什么我们不敢说，但应该能够产生深远的影响，超出正在静静等待的购房者的预期。

第四，何谓 “有效刺激潜在需求，增加优质住房供给”？

都说 “有效刺激潜在需求”，但我们知道，我们刺激需求方已经很长时间了，但效果大家都看到了，不买或者不买，主要是口袋里没多少钱，更看不到房产的潜力，购房者也不一定着急，怎么办？

归根结底，不要在正常需求上下功夫，而要从需求方面的富人入手，那就是增加优质住房的供应。为什么？我们都知道，优质住房有两个共同特点：

首先，品质高，价格自然就高，针对的是富裕群体；其次，按照之前相关部门的定调，好房好价，也就意味着不会限价，有能力造好产品，有多少钱是你的事，有人买单就行。

可以看出，之所以要增加高品质住宅的供应，表面上看是为了满足改善型需求；实际上，高价热销住宅的品质有望拉动市场人气；其实，这对普通住宅也同样适用，起到稳定和拉动的作用。举个例子就明白了：

比如，原来同区域的普通住宅每套150万，现在出现的好房子是每套500万，普通人当然达不到，但买150万，甚至200万，甚至更多，还是可以实现的，更何况随着好房子的价格水涨船高，原来打算买300万的房子，500万的房子也只能是 “望房兴叹 “了！”低价房 “需求的增加，是稳定这部分市场的动力。

第五，改革商品房相关基本制度成为构建新型房地产发展模式的重要组成部分。

这究竟意味着什么？商业地产的基本制度作为一个重要的关注点，可以说明改革的可能性。

其中之一就是出售现房。

此前，有关部门曾逐步提及商品房预售制度的过渡，但今年似乎没有再提。其实，如果你是从事房地产行业的，或者与资深开发商有接触，你就知道目前最棘手的问题是房地产企业的融资问题，如果现在搞现房销售，开发商所做的一切只会让问题更加严重，入不敷出。所以我们认为现房销售终究会实现，但绝不是现在，这两年估计很难实现。

其次是公共区域。

这是一个热门话题，其实公共定额在任何国家、任何房子都存在，不可能哪套房子不要玄关、哪套房子不要电梯井、哪套房子不要消防通道等等，公共定额是客观存在的，但问题在于公共定额的存在可以掩盖肮脏的行为，开发商会同主管单位对公共定额进行计算，所得收益由购房者承担。

因此，趁着市场不景气，在合同中明确写明使用面积的价格即可，面积内的价格，其实就是一个含公摊面积，另一个不含公摊面积，让大家明明白白消费，再辅以可查的公摊面积计算明细，购房者在验房时就容易接受。同时，在计算物业费时，水费、电费、煤气费等都是按照界定的面积固定下来的，虽然房子的一些使用成本可能不会降低，但至少让购房者心里踏实，有利于恢复消费者对楼市的信心。

第三，财产税。

这是一个微妙的问题，但如果处理得好，其实是可以带来市场回暖的。虽然有些地方已经放开了3套房的购房资格，而且这并不适用于其他城市的房产，但现在我国有42%以上的家庭拥有2套及以上房产，他们如果再买房，无疑会增加购房成本，万一买房后不久就被征收房产税，导致当下买房更加犹豫不决。因此，雖然說徵收物業稅是發達經濟體系的發展趨勢，但以恢復樓市為 例，我們可否延遲至 2030 年才開始徵收物業稅呢？我相信這樣做可以提高有需要改善樓宇的買家的購買意欲，促進樓市復甦。

第四，产权。没什么好说的，最主要的是要让大家有 “恒产、恒心”，现在七十年的产权似乎是一代人都照顾不到的，更何况还有很多房子只买了四五十年的产权，这些老房子的产权时间就更短了，根本无法让其在心理上 “传承 “老房子的产权时间更短，所以无法在心理上 “传承”。所以你要让大家有信心，我买这套房子，至少可以传 “三代”，按照平均寿命，考虑到叠加时间，拿到150年产权还是可以的。对国家来说，没有什么损失，却可以确立房产作为家庭财富持有者最大的信任，间接促进楼市需求的增长。

看完上述内容，没什么好说的，一般人都会做两手准备。

一方面，如果房子是必需的，就应该买。

如前所述，后面推动楼市的措施应该是超预期的，无论如何，都要下决心推动市场上行。这里特别强调，楼市的资金需求问题应该不是问题，今年物价定的目标是3%，2月份的CPI只有0.7%，后面发力的时间或越来越近，说明货币政策应该是重头戏。

很多人都有预感，可以看一组数据，2013年货币供应量M2是100万亿，2020年初是200万亿，7年后是100万亿，2024年初是300万亿，4年后是100万亿。增加 100 万亿的时间越来越短。下一次增加 100 万亿将在 …….

对于普通公民来说，除了买房之外，没有其他像样的主要资产可以应对这一趋势。

其次，如果他们有能力买好房，就应该买好房。这个事实今年已经强调过很多次了：为了彻底放开好房子的市场，保障房的供应量不会减少，只会增加，因为要保障工薪阶层 “住有所居”。在这种情况下，保障房与普通住宅之间的差距只会越来越大，而普通住宅也会分流大量的保障房需求，有能力的人买得起保障房，没能力的人住不起保障房和普通住宅。普通住宅，因为量大，房子不缺，不说溢价，如果地段不好，如果没有学区房，变现都是问题。好的房子基本上都是可以作为遗产来收藏的，溢价也没有上限，如果真的拿到手了，怎么选择还不是很清楚？但前提是要买到真正的好房子。