房价的上涨存在区域间的轮动，高价值区域先涨，再带动低价值区域上涨。

长期看，上海越靠近市中心的房子，涨幅越大。

通勤改善是影响房价的重要因素，会使得区域间价格趋近。

对于置换客而言，房价的相对涨幅，比楼盘自身涨幅更重要。

假设一个城市的郊区和市区的房价分别是1万和2万，那么在经历城市发展和经济增长后，房价会如何变化？

房价会如何变化？（单选）

A. 增长时保持差距。例如涨到2万，3万

B. 增长时保持比例。例如涨到2万，4万

我们来看下上海对于这个问题的答案是怎样的。在过去十几年间，上海房价总体是上涨的。在2006年后，上海房价经历了两个快速上涨期，分别是2007年至2010年，和2014至2017年，其余年份则相对平稳。

图：2006-2019年上海市新建商品房均价

数据来源：贝壳研究院

在整体上涨的表像下，变化是分化的。这里将上海的区域按环线划分，分为内环内、内环至中环间（后文简称“内中环”）、中环至外环间（中外环）、外环至郊环间（外郊环）、郊环外等5个区域。同时，把2006年各环线区域房价作为基准价格，计算后面数年的价格指数。可以看到，从2006年到2019年，各环线涨幅不同，内中环和中外环涨幅最高，2019年的价格是2006年的8倍。郊环外涨幅最低，2019年价格是2006年的6倍。中心城区附近的涨幅，高于郊区的涨幅。

图：2006-2019年上海市分环线房价指数（2006年=100）

数据来源：贝壳研究院

房价上涨存在区域轮动，市内带动郊区

是不是认定买中心城区附近就行了呢？从下图我们可以发现当年买入时哪个区域的涨幅最高（最划算）。如果是2010年之前买的，到2019年是中外环和内中环涨幅最高，如果是2010年之后买的，则是外郊环和郊环外涨幅最高。

图：2006-2019年购入，2019年出售时涨幅