置换客的心态通常为：如果房价整体涨，则期望自己的房子涨的更多，如果房价整体跌，则期望自己的房子跌得更少。多涨了30万，和少跌了30万，对于置换来说是一样的。所以换房路径中，卖出房产若是跑赢平均涨幅的标的，置换时能减少差价。

受到上海交易税费政策的影响，导致5年是置换的一个重要节点。现在来看一下在购入5年后卖出的涨幅情况。2006年至2009年期间，购入中外环区域，在5年后出售涨幅最高；2010年至2012年，购入内中环区域涨幅最高；2013至2014年，购入郊环外区域涨幅最高。不同时期，最佳的购入区域不同。整体趋势来看，涨幅的差距在缩减。在2007年，涨幅最高的中外环区域能比涨幅最低的郊环外的5年高97%，而到了2014年，涨幅最高的郊环外仅能比涨幅最低的中外环高38%。

图：2006-2014年购入五年后出售涨幅

数据来源：贝壳研究院

相似商圈交替产生价格洼地

上述分析放到商圈维度同样成立，且由于拆分得更微观，波动会更大,更有可能获取超额涨幅。这里暂不赘述，仅看一个商圈间同区位对比的例子。顾村镇和周浦镇，同属上海外环线的外围区域，一南一北，一个浦东一个浦西，各自拥有两条轨道交通经过。它们交通便利，价格适中，是很多人的置业选择，也经常可以在网上看到对两个区块的对比和争论。

图：顾村镇和周浦镇在上海市中的位置

数据来源：贝壳研究院

这里以顾村的价格作为基准价格，计算每个月周浦的价格指数。可以看到，周浦的价格始终在顾村的价格附近波动。也就是说，如果两个商圈的内在核心价值一致，长期看价格会保持在同一水平。这时候做选择就很简单了。如果没有特殊偏好，如通勤、家人居住位置、对地方的情感等，就买当时相对便宜的商圈。比如2009年下半年的周浦，或2017年初的顾村。未来无论整体楼市如何，大概率会比另一个选择表现要好。

图：2006-2019年顾村和周浦房价指数（顾村=100）