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如果要投资房地产类型的股票，特别是项目类的上市公司，我们如果要分析的话，与常规分析制造业是不一样的。制造业通过历史看未来的意义更大，而房地产行业特别是今天要介绍的保利地产由于是项目类的生意，现有的资产值多少钱是有价值的参考，今天我们就来分析一下这只股票。 对于房地产企业来说，当下的资产参考意义更大，如果未来一段时间房地产价格有可能出现上涨或下跌的话，那么对于房地产企业持有的货值会有影响。基于行业的这个特殊情况，使用传统的估值方式都不太合适，因为随着项目的多少，或者项目的运作时间，现金流和利润往往不线性，不规律。所以，我们要换一种估值的方法，看一下公司大致值多少钱。 这个估值方法的思路是，把房地产公司的各项资产分别估值，重点是营运资产中的存货的估值，存货中分为土地、开发商品、现房等，这3个非常主要。而保利地产的年报中，并未分别披露土地和开发商品，而是统一算为”开发商品“计算。那么我们要做的就是根据公开数据，获得保利地产的毛利率、成本率，然后用存货的现值反推出这些存货以后上市卖的时候的价值，再然后用这些价值×净利润率就可以粗略获得存货中开发成本和现房以后可以创造的隐含净利润是多少。算出这部分增值部分后，再把其他资产加总求和，减去负债，按照股东权益比例计算出公司价值，最后除以总股本得到每股股价。 首先，我们按照功能把资产分为4大类，分别为金融资产、长期股权投资、运营资产、长期资产，其中最为重要的是营运资产。 根据保利地产2018年年报数据：单位(万元) 金融资产： 货币资金：11343128.7 交易性金融资产：191366.85 衍生金融资产：28997.61 可供出售金融资产：162842.97 投资性房地产：1989001.81 长期股权投资：4848938.49 营运资产： 应收账款及票据：218934.15 预付款：2998157.15 其他应收款：12036014.89 存货：50733748.77 其他流动资产：3071684.4 递延所得税资产：391688.4 长期应收款：0 长期资产： 固定资产：459398.41 无形资产;11886.04 长期待摊费用:35609.5 其他非流动资产:0
将这4部分资产分别来估值： 金融资产的价值，因为金融资产最主要的是货币资金，而货币资金的价值波动不大，所以我们就把金融资产各类资产求和就可以粗略当作金融资产的价值，为13715337.94万元 长期股权投资的价值，可以用投资收益除以长期股权投资，也就是268974.85万元÷4848938.49万元=5.55%，投资收益率略低，如果用10年期国债收益率+5%的股权期望收益率的话，那么投资收益率应当大于8%，所以5.55%相对偏低。我们把长期股权投资的数据打个7折，取4848938.49×70%=3394256.943万元 营运资产的价值，我们主要需要计算的是存货的价值，其余的大多可以直接用年报的数据。而存货中我们主要计算开发成本和开发商品。 开发用土地：本公司开发用土地列入“开发成本”科目核算 开发成本(土地+在建工程)431,234,110,515.87 元 开发商品(现房)45,873,442,400.49 元 2018年销售金额4048.17亿，销售面积2766.17万平方米，每平米售价=40481700万元÷2766.17万平方米=14633.95元/平米 待开发面积9154平方米，平均楼面地价6186元/平米，销售毛利率32.48%，则成本率为 67.52% 每平米营业成本=每平米售价14633.95元/平米×67.52%=9880元/平米 每平米营业成本中楼面价所占比例为6186/9880=62.6% 每平米竣工开发成本=9880-6186=3694 每平米营业成本中竣工开发成本所占比例为3694/9880=37.4% 销售净利率13.44% 假设所有开发的工程进度都在50%，那么已投入成本占竣工成本比例=(楼面价比例62.6%+竣工开发50%的成本比例18.7%)=80.13% 总开发成本=431234110515.87÷80.13%=538168114958元 总销售金额=538168114958÷67.52%=797049933291元 |
