我们常常会在不同的场合听到类似的声音，诸如，“我们BD团队真的很厉害，开店速度真的很快，但我们后期运营真的跟不上”；又或者会听到投资人抱怨“花了很多钱来投资酒店却常常看不到很好的回报”。

　　很多时候，大家会说物业稀缺。没错，在酒店行业，好的位置胜过一切。但是黄金地段的位置资源毕竟有限。记者认为，随着地产进入存量时代，酒店反而会迎来了物业的红利，在这波城市更新的物业中，有大波的旧改/存量物业等着酒店去改造、升级、焕新，运营能力在这个时代将成为酒店生存竞争的决胜要素。通俗来说，做酒店运营者你有没有“化腐朽为神奇”的能力。这里，记者将自己观察到的酒店在存量改造领域中出现的新现象和案例，分享给大家，希望给行业一些新的感悟和思考。

Chapter 1

高端酒店的减法

　　与新建的物业建筑，存量物业资源多数可能来源于非传统酒店物业资源，例如办公大楼商场、厂房等等，这些物业形态千奇百怪，可能并不是酒店的理想型或者标准款。尤其是对于高端酒店来说，存量物业还真有可能做不出一家标准化的五星级酒店——客房、餐厅、会议室、宴会厅、泳池、健身房、水疗中心等等一应俱全。在这样的情况下，高端酒店如何占领这块的市场？我们的高端酒店还有必要都按照五星级酒店的样子设计产品和服务吗？

　　据业内人士透露，在商务客流量极大的上海，某知名高端品牌酒店在经营最旺的的年代，宴会厅的真实使用率也不到20%，因为宴会厅太大了，没有大型会议或者婚宴的时候，所有的设备包括人员的都是闲置的、都是成本。也有媒体报道称，SPA在整个酒店收入里面的比重太少了，在很多酒店里不到1%。这些昂贵租金成本的转化和回报则成为高端酒店经营的鸡肋。正如某业内人士分析所言，“你去高端酒店住一个晚上，你会把酒店所有地方都转一圈吗？这是不现实的。而且商务客人来来往往都是很匆忙的，最多可能也就是喝杯咖啡吃个早餐，中晚餐都不大可能会在酒店里面消费。”

　　在这样的现状面前，其实，我们不妨给高端酒店做做减法——砍掉一些非核心的消费产品。记者还是很认同华住在打造自己首个高端酒店品牌禧玥时的思路和做法——不是去做全服务酒店，不要去做一个一年只能用上65天的消费场所，要把每一寸空间要用在刀刃上；也就是说，禧玥所提供的东西都是客人经常会消费、经常会签到的地方，“因为毕竟物业很贵，我们关注客人在商务酒店的消费噪点当中的那些最高频次的噪点，我们不想说去造一些特别大但是没有人消费的大堂，我们也不想造一些SPA然后天天空在那边”。

　　记者在徐家汇禧玥酒店看到，禧玥把高端酒店的藏身在二十多楼的行政酒廊直接搬进来了大堂，客人在大堂可以享受有消费活动，比如高端饮料、下午茶等等，也可以享受免费活动，比如一些上海地方特色的糕点小吃、水果、软饮料等等。由于运营成本很高、而且大部分晚上时间是空着的，禧玥没有24小时的餐厅，但是却有24小时的餐饮服务——二楼餐厅提供早中晚餐；同时，考虑到航班延迟或者外面餐饮夜晚不营业的情况，在每天晚上会大堂吧免费提供一款不同的甜品和夜宵粥等等小食满足客人的需求。而对于高端酒店都配备的健身房，禧玥直接跟楼下的健身房品牌合作，用禧玥人的话说“我们自己做，可能就是一块小小的地方，放上几台跑步机、瑜伽球就ok了，但是人家比我们专业得多了”。

禧玥酒店大堂

禧玥酒店餐厅

　　回头看华住的做法，我们不难发现，过去，它是用高端酒店的服务理念去做经济型酒店；而现在，它又把经济型酒店对于成本管控、坪效追求的思维很好地运用到了自己高端酒店打造中来，让自己在高端酒店发展中多了一些灵动与从容，也更好地为酒店的投资回报率服务。

　　因此，记者建议，在改造存量地产/物业做高端酒店的时候，我们不妨尝试去做做减法，以坪效提升和服务体验为第一要义，专注于核心需求，潇洒一点儿、甩掉那些长期不赚钱的包袱——如果必需，不妨选择外包或者合作。